做九成五 / 九成按揭的壞處

做九成五 / 九成按揭要比樓價3.x%按揭保險費, 樓價升左未必做到加按, 亦唔可以轉按, 因轉按要比多次按揭保險費, 銀行亦要求你同層樓買保險, 一年約1, 2千蚊左右. 另外, 利息支出當然會多o的. 大既係咁多壞處.
不過, 好處係令人容易上車. 唔做2按, 如樓價200萬, 比3成手期+雜費, 差不多要70皮cash, 一般打工仔好難儲到70皮呢~

轉按時如果做番7成，咁就唔需要再比多次按揭保險費，因為7成按揭，唔需要HKMC批。當然要貼錢落去，除非樓價升咗。
儲多一兩年錢去做7成按揭係好，不過要睇妳宜家租樓住既支出。租多一兩年，支出多咗，可能得不賞失。除非宜家唔駛租屋住。

簽租約

1. 簽租約前, 要睇晒工作及入息証明，通常要睇幾耐的，半年？一年？需否將工作及入息証明影印留底？
2.通常收2個月按金, 對嗎?
3.經紀佣金是全包金額的一半, 還是扣除管理費及差餉後的一半呢?
4.是否一定要打厘印?
5.通常你會給租客幾耐免租期呢?
6.租客收據, 是否在文具店買本返來寫就得呢?
7.有無什麼地方要留意的呢?

工 作同入息証明當然係睇現在的啦！其實主要都係睇下係做乜公司同埋現在收入係幾多，夠唔夠錢交租先？記住影印身份証同確定工作証明係真的啊！通常係收兩個月 按金和一個月上期，一般佣金都係簽幾多錢就比半個月租做佣金，打唔打厘印你自己決定，不過唔打第日有事要追租補打要罰錢，免租期無一定，無又得，兩個星期 又得，你鐘意點都得，收據都係你鐘意買又得，用電腦印又得，其實你想點都得，最重要就係簽之前大家講清楚，以免之係爭議，有一點要留意就係一定要係租約度 加上租客所有人命及個人財產保險由佢自己負責，有乜東瓜豆腐都唔使麻煩到你啊！一般也會買家居保險，起碼有個保障啊！

稅局以下網址可幫手計租約印花稅
http://www.ird.gov.hk/chi/ese/sd_comp/csdta.htm
另外, 唔打印花稅/ 遲打都會有罰款, 如一項須課印花稅的文書沒有在指定加蓋印花的期限前或之內加蓋印花，印花稅署署長可在收到印花稅款及罰款後為該文書加蓋印花。徵收的罰款表列如下：

逾期時間	罰款款額
不遲逾1個月	印花稅款額的2倍
遲逾1個月但不遲逾2個月	印花稅款額的4倍
在其他情形下	印花稅款額的10倍

 

開有限公司HOLD樓唔好處5678

我HOLD 物業果間有限公司係新買番黎轉名，一個股東公司，完全冇 Financial Statements，咩資產都冇，係空殼公一間，但我以個人擔保去借，我在銀行可以借到。銀行主要睇番公司借錢目的、股東個人信貸紀錄同還款能力而決定 批唔批貸款。因為我出糧間公司我係股東之一，所以銀行要埋我公司既稅單同Financial Statements，再加上我自己個人既稅單，銀行收租紀錄，租約Copy......咁就會批，我個case 係無難度。如果唔係自已公司出糧就仲簡單，只要準備糧單、稅單同銀行月結單已經OK。

一個人既信貸額，銀行一做個SEARCH就知，我問 過BANKER，不過信貸資料庫暫時係冇擔保人紀錄，只有銀行內部先知。如果再攪第二間公司果陣搵第二間銀行做按揭，A銀行既內部擔保人資料在 B銀行係無紀錄。成立有限公司係有成本，不過佢都可以食左好多開支，例如，經紀佣金、厘印費、律師費、....、飲飲食食。有限公司部份開支係可以扣稅， 但係以個人收入評稅就要硬食。所以要視乎情況先決定用唔用有限公司黎HOLD物業，呢個要自己計數，唔好為開而開。

我會計師話有樣野叫做 Capital gain，香港現行既稅制只要附合某Ｄ條件 Capital gain 係可以免稅，但係炒樓快黎快去呢樣就未必用得著呢招。因為我個會計師會佢最了解我同我公司個情況，佢會幫我度個最有利既安排，可以合法地去減小稅項支出。

"個人炒樓賺錢，只要有合理解釋，有可能將利得稅豁免"－－好同意！　我有個朋友就老作左好多借口，咩買比阿媽住阿媽唔鐘意之後賣左；咩風水師傅睇過話唔岩我住之後賣左；咩想阿仔返學近Ｄ但最後阿仔報左第二間學校.... 。佢係擺明炒樓想避稅！

開有限公司HOLD樓唔好處1234

1) 根本唔方便借錢，銀行要求公司提供最近1-2年Audited Financial Statments, 如果公司跟本無運作, 無資產, 係好難借到錢, 仲要個人擔保, Personal Guarantee, 係有限責任.
2) 自己做擔保人，同時擔保幾間公司就可以盡借, 係唔得既, 一個人既信貸額, 銀行一做個SEARCH就知, 與公司數目全無關係, 反而公司有一定成本:
A) 成立有限公司, 搵服務公司費用, 例如Conson, (以我所知香港最出名既公司而收費好平), 約收$1,400; 註冊費用$1,730, 商業登記, 每年$2,600, 今年政府減價收$450, 年報$105, Audited Financial Statments 每年$3,500-$5,000.
有限公司炒樓賺錢收Profit Tax 16.5%, 比個人Profit Tax 高.
B) D貴價物業用一間有限公司黎HOLD，要轉賣既時候就可以ONLY賣間公司，可以避開勁貴既厘印。(理論上對, Shares Transfer Stamp Duties: 0.125%X2 +$5 instrument of transfer VS. 3.75% for property transfer with price more than around 6M)
如果是有限公司，買方會極不願意買左間公司, 因為,
1) 對方跟本唔知你間公司除左所HOLD物業外, 會唔會有其他負債, 買左有負債既公司, 隨時被人清盤, 連層樓都無埋, 現實上, 10個買家, 9個不願意買公司, 寧願俾3.75%Stamp Duties直接買物業, 而唔會買公司, 怕有風險。
2) 有限公司每年有固定使費, 此外, 個人炒樓賺錢, 只要有合理解釋, 有可能將利得稅豁免, 但有限公司, 因Profit Making 性質, 好難豁免利得稅. 我做TAX PLAN, 幫左幾個個人客慳左利得稅
3) 如問銀行借, 每年都要Review 間公司, 睇盤數, 好煩....
4) 點解咁多人都要俾3.75% Stamp Duties, 而唔開公司, 我諗大家睇完都知點解啦.



1) 跟據稅務條例Section16, 所有支出用以直接產生收入的, 都可扣稅, 因此，就算個人炒樓, 經紀佣金、厘印費、律師費全都可以在炒樓收入扣減, 但飲飲食食就未必可扣減。
2) 如HOLD物業收租收入, 即investment income,
A) 如有限公司HOLD, 可將一般維修使費, 部分飲飲食食扣減, 但裝修設備如冷氣機等, 就要Claim Depreciation Allowance (I.A. 及A.A.), 及CBA(4% per year), 未能一次過扣減.
B) 但如個人收租, 以上使費不能扣, 但可享有20%Statutory Deduction, 即收100,000租, 只計你80,000, 有20,000免稅.
所 以, 我做左會計師樓十幾年, 如只HOLD一個物業, 覺得通常個人HOLD好過有限公司HOLD, 不過, 我對住客人, 一定叫佢開有限公司, 因為老細吩咐, 個客開有限公司, 又可賺公司成立費, 秘書費, 每年會計核數費.....如果唔叫客人開有限公司, 我D人工邊個俾呀, 哈哈.
另外, Captial Gain 係豁免利得稅重點, 以往視乎5個重點:
1) 買入動機;
2) HOLD樓時間;
3) 買賣物業數量;
4) 賣出原因;
5) 買進期間有否自住, 出租或裝修;
不過, 近年稅局查得好緊, 時常出Quiries, 所以而家仲有好多其他相關範疇....
不過呢D範疇係商業機密, 唔方便公開討論....
總之, 大家要清楚各好處及唔好處, 再決定開唔開有限公司HOLD樓啦

定息按揭和二千萬以上六成按揭的啟示

就以近期熱門的屋苑翠屏花園為例：樓價100萬，供七成供30年，選十年定按3.78厘，月供3250，利息支出2200，咁即係話以市值租金5000減差管再減供款賑面都有一千剩，實質連供本就有二千，以首期三十萬計實質回報咪有八厘，即係叫你買樓收租唔使驚啦！

或者你諗住買本自住又無首期，咁咪做九成半按揭囉(唔知得唔得呢？當佢得先啦！)！首期五萬，月供4400，利息支出3000，咁係咪平過租重每個月儲緊1400，點解唔買呢？保証十年唔加你租喎！如果真係咁，個市點會跌呢？

1. 一舊樓，約值百三萬，供完。現正出租，租金五千。
2. 自住樓值約260萬，供緊。打算明年或後年贖回。但贖完手頭會幾乎冇晒現金。
3. 供兩層樓，壓力頗大，因為份工唔太穩陣
4. 樓按不能做到三十年，認為靠租金應該唔夠供。
所以, 贖回係咪最穩陣？

能否財務自由其實真係靠你自己！

在這裡幾個月時間，看到很多朋友真的有去實踐，我為他們一步步走向財務自由而高興。 有一個朋友我一定要講一講他的歷程，希望大家能參考一下，希望那個朋友不會介意啦！ 之 前有個朋友跟我說有一個市值約二百三十萬的單位，還有兩年便供完(現時月供$5500)，但是現在每個月是負現金流，覺得很吃力，希望賣出後以現金買回一 個平一點的單位減輕負擔，但是我覺得這個做法只能減輕負擔，而且降低了生活質素，亦並未能帶來正現金流，更未能走向財務自由啊！故我建議他去加按七成做三 十年(月供$5800)，把套出來的現金去買另一個單位收租，以租供樓便能有正現金流了，想不到他立刻坐而起行，真的令我佩服！ 雖 然他現在還未購入單位收租制造正現金流，但是我相信要做到一點也不難呢！我作了一個建議就是把加按的一百五十萬，拿一百萬去買一個翠屏花園，若能月租五 千，那麼便只需每月補貼一千多元便夠供款了，最重要是還有五十萬在手啊！剩下的五十萬可以拿三十幾萬做首期買多一個，月供約$2500，如也租出五千元， 那麼他便已經有正現金流了，還未計供本部份呢！就算利率上升，那餘下的十多萬也足以讓他渡過寒冬吧！若如我所願翠屏能追回市價120萬，他才拿回第一個單 位去做按揭，那麼其實第一層樓便可按回84萬，那麼其實首期支出只是十多萬，就這樣他便能一步步走向財務自由了！最重要係全部按揭加起來才一萬多一點，而 手上還餘一百萬啊！ 在 未認識我之前他的想法其實跟一般穩陣派一樣，著重快點把樓按供完，這個是無可否認的保守和安全的做法，但是卻不能令他財務自由，最多只能讓他的基本開支減 低吧！若是沒有了工資收入，便要為日常生活開支而擔憂了。這麼你可能會覺得為何不在沒有了工資收入才去加按呢？問題是沒有了收入又有誰會借錢給你呢？那麼 賣樓便是唯一的做法，而亦是為何會有筍盤出現和我常說問地產有沒有人等錢洗的原因吧！因為就是太多人也沒有危機感，一直也是等到問題出現才去解決，但是到 時便是給機會控制了你，而不是你去控制機會啊！

朋友是互相利用的嗎？

朋友是互相利用的嗎？ 2009/9/5 上午 12:58:32 網誌分類: 其他

我們不會是萬能，也不會是無能。所以天生我材必有用，每一個人也一定有 他的優點，不管是多少一定會有的。 在我的字典內永遠相信識多一個人好過識多一個字，因為只要有朋友，唔識 咪問人囉！哈哈！但係我諗唔係好多人肯認同朋友是用來利用的，原因可能 是『利用』這個名詞始終帶點貶意吧！也好像失去了朋友的意義啊！那其實 朋友的意義是什麼呢？互相幫助？互相分享？那麼又不一樣是在利用朋友？ 只是字面不同吧！所以我一向也承認我在利用我的朋友，我有問題一定找朋 友幫忙，找他們傾訴，我一定會用盡我身邊的朋友以達到我的目的，但同樣 我也很喜歡我的朋友利用我，這代表我有利用價值，也代表我有存在價值， 所以我能幫的我也一定會幫吧！ 曾經有些朋友跟我說不想麻煩別人，那我相信你也不想別人麻煩你吧？那麼 你又認為朋友是用來做什麼的呢？如果每個人也不希望麻煩別人，也不想別 人麻煩他，那麼這個社會便不會進步了！曾經有個朋友想分間套房出租，但 是因他沒有經驗，所以畫來畫去也不滿意，當我知道後我問他為何不請教某 君(一個專門裝修套房出租的師傅)，但他說因不想麻煩別人，所以便這樣浪 費了很多時間了！但最後我也替他找了那個師傅出馬，不消數小時便把整個 單位設計好，那你覺不覺得我那個朋友太笨呢？ 當然若你只懂利用別人而不付出，別人有問題時你總擺出一副事不關己的模 樣，那又怎能要求你有問題時別人會幫你呢？所以就從今天起好好去利用你 的朋友，也好好被你的朋友利用吧！好像我其實最叻就只是計數，所以我會 運用我的專長去給人利用，同時我亦會在有問題時好好去利用我的朋友，所 以我要認識更多朋友給我利用，也希望能有更多人會利用我，這樣這個社會 才會進步啊！所以是利用也好，是互相幫助也好，不要去介意一個名詞，只 要能利人不損己，給人利用又何防呢？