做九成五 / 九成按揭的壞處

做九成五 / 九成按揭要比樓價3.x%按揭保險費, 樓價升左未必做到加按, 亦唔可以轉按, 因轉按要比多次按揭保險費, 銀行亦要求你同層樓買保險, 一年約1, 2千蚊左右. 另外, 利息支出當然會多o的. 大既係咁多壞處.
不過, 好處係令人容易上車. 唔做2按, 如樓價200萬, 比3成手期+雜費, 差不多要70皮cash, 一般打工仔好難儲到70皮呢~

轉按時如果做番7成，咁就唔需要再比多次按揭保險費，因為7成按揭，唔需要HKMC批。當然要貼錢落去，除非樓價升咗。
儲多一兩年錢去做7成按揭係好，不過要睇妳宜家租樓住既支出。租多一兩年，支出多咗，可能得不賞失。除非宜家唔駛租屋住。

簽租約

1. 簽租約前, 要睇晒工作及入息証明，通常要睇幾耐的，半年？一年？需否將工作及入息証明影印留底？
2.通常收2個月按金, 對嗎?
3.經紀佣金是全包金額的一半, 還是扣除管理費及差餉後的一半呢?
4.是否一定要打厘印?
5.通常你會給租客幾耐免租期呢?
6.租客收據, 是否在文具店買本返來寫就得呢?
7.有無什麼地方要留意的呢?

工 作同入息証明當然係睇現在的啦！其實主要都係睇下係做乜公司同埋現在收入係幾多，夠唔夠錢交租先？記住影印身份証同確定工作証明係真的啊！通常係收兩個月 按金和一個月上期，一般佣金都係簽幾多錢就比半個月租做佣金，打唔打厘印你自己決定，不過唔打第日有事要追租補打要罰錢，免租期無一定，無又得，兩個星期 又得，你鐘意點都得，收據都係你鐘意買又得，用電腦印又得，其實你想點都得，最重要就係簽之前大家講清楚，以免之係爭議，有一點要留意就係一定要係租約度 加上租客所有人命及個人財產保險由佢自己負責，有乜東瓜豆腐都唔使麻煩到你啊！一般也會買家居保險，起碼有個保障啊！

稅局以下網址可幫手計租約印花稅
http://www.ird.gov.hk/chi/ese/sd_comp/csdta.htm
另外, 唔打印花稅/ 遲打都會有罰款, 如一項須課印花稅的文書沒有在指定加蓋印花的期限前或之內加蓋印花，印花稅署署長可在收到印花稅款及罰款後為該文書加蓋印花。徵收的罰款表列如下：

逾期時間	罰款款額
不遲逾1個月	印花稅款額的2倍
遲逾1個月但不遲逾2個月	印花稅款額的4倍
在其他情形下	印花稅款額的10倍

 

開有限公司HOLD樓唔好處5678

我HOLD 物業果間有限公司係新買番黎轉名，一個股東公司，完全冇 Financial Statements，咩資產都冇，係空殼公一間，但我以個人擔保去借，我在銀行可以借到。銀行主要睇番公司借錢目的、股東個人信貸紀錄同還款能力而決定 批唔批貸款。因為我出糧間公司我係股東之一，所以銀行要埋我公司既稅單同Financial Statements，再加上我自己個人既稅單，銀行收租紀錄，租約Copy......咁就會批，我個case 係無難度。如果唔係自已公司出糧就仲簡單，只要準備糧單、稅單同銀行月結單已經OK。

一個人既信貸額，銀行一做個SEARCH就知，我問 過BANKER，不過信貸資料庫暫時係冇擔保人紀錄，只有銀行內部先知。如果再攪第二間公司果陣搵第二間銀行做按揭，A銀行既內部擔保人資料在 B銀行係無紀錄。成立有限公司係有成本，不過佢都可以食左好多開支，例如，經紀佣金、厘印費、律師費、....、飲飲食食。有限公司部份開支係可以扣稅， 但係以個人收入評稅就要硬食。所以要視乎情況先決定用唔用有限公司黎HOLD物業，呢個要自己計數，唔好為開而開。

我會計師話有樣野叫做 Capital gain，香港現行既稅制只要附合某Ｄ條件 Capital gain 係可以免稅，但係炒樓快黎快去呢樣就未必用得著呢招。因為我個會計師會佢最了解我同我公司個情況，佢會幫我度個最有利既安排，可以合法地去減小稅項支出。

"個人炒樓賺錢，只要有合理解釋，有可能將利得稅豁免"－－好同意！　我有個朋友就老作左好多借口，咩買比阿媽住阿媽唔鐘意之後賣左；咩風水師傅睇過話唔岩我住之後賣左；咩想阿仔返學近Ｄ但最後阿仔報左第二間學校.... 。佢係擺明炒樓想避稅！

開有限公司HOLD樓唔好處1234

1) 根本唔方便借錢，銀行要求公司提供最近1-2年Audited Financial Statments, 如果公司跟本無運作, 無資產, 係好難借到錢, 仲要個人擔保, Personal Guarantee, 係有限責任.
2) 自己做擔保人，同時擔保幾間公司就可以盡借, 係唔得既, 一個人既信貸額, 銀行一做個SEARCH就知, 與公司數目全無關係, 反而公司有一定成本:
A) 成立有限公司, 搵服務公司費用, 例如Conson, (以我所知香港最出名既公司而收費好平), 約收$1,400; 註冊費用$1,730, 商業登記, 每年$2,600, 今年政府減價收$450, 年報$105, Audited Financial Statments 每年$3,500-$5,000.
有限公司炒樓賺錢收Profit Tax 16.5%, 比個人Profit Tax 高.
B) D貴價物業用一間有限公司黎HOLD，要轉賣既時候就可以ONLY賣間公司，可以避開勁貴既厘印。(理論上對, Shares Transfer Stamp Duties: 0.125%X2 +$5 instrument of transfer VS. 3.75% for property transfer with price more than around 6M)
如果是有限公司，買方會極不願意買左間公司, 因為,
1) 對方跟本唔知你間公司除左所HOLD物業外, 會唔會有其他負債, 買左有負債既公司, 隨時被人清盤, 連層樓都無埋, 現實上, 10個買家, 9個不願意買公司, 寧願俾3.75%Stamp Duties直接買物業, 而唔會買公司, 怕有風險。
2) 有限公司每年有固定使費, 此外, 個人炒樓賺錢, 只要有合理解釋, 有可能將利得稅豁免, 但有限公司, 因Profit Making 性質, 好難豁免利得稅. 我做TAX PLAN, 幫左幾個個人客慳左利得稅
3) 如問銀行借, 每年都要Review 間公司, 睇盤數, 好煩....
4) 點解咁多人都要俾3.75% Stamp Duties, 而唔開公司, 我諗大家睇完都知點解啦.



1) 跟據稅務條例Section16, 所有支出用以直接產生收入的, 都可扣稅, 因此，就算個人炒樓, 經紀佣金、厘印費、律師費全都可以在炒樓收入扣減, 但飲飲食食就未必可扣減。
2) 如HOLD物業收租收入, 即investment income,
A) 如有限公司HOLD, 可將一般維修使費, 部分飲飲食食扣減, 但裝修設備如冷氣機等, 就要Claim Depreciation Allowance (I.A. 及A.A.), 及CBA(4% per year), 未能一次過扣減.
B) 但如個人收租, 以上使費不能扣, 但可享有20%Statutory Deduction, 即收100,000租, 只計你80,000, 有20,000免稅.
所 以, 我做左會計師樓十幾年, 如只HOLD一個物業, 覺得通常個人HOLD好過有限公司HOLD, 不過, 我對住客人, 一定叫佢開有限公司, 因為老細吩咐, 個客開有限公司, 又可賺公司成立費, 秘書費, 每年會計核數費.....如果唔叫客人開有限公司, 我D人工邊個俾呀, 哈哈.
另外, Captial Gain 係豁免利得稅重點, 以往視乎5個重點:
1) 買入動機;
2) HOLD樓時間;
3) 買賣物業數量;
4) 賣出原因;
5) 買進期間有否自住, 出租或裝修;
不過, 近年稅局查得好緊, 時常出Quiries, 所以而家仲有好多其他相關範疇....
不過呢D範疇係商業機密, 唔方便公開討論....
總之, 大家要清楚各好處及唔好處, 再決定開唔開有限公司HOLD樓啦

定息按揭和二千萬以上六成按揭的啟示

就以近期熱門的屋苑翠屏花園為例：樓價100萬，供七成供30年，選十年定按3.78厘，月供3250，利息支出2200，咁即係話以市值租金5000減差管再減供款賑面都有一千剩，實質連供本就有二千，以首期三十萬計實質回報咪有八厘，即係叫你買樓收租唔使驚啦！

或者你諗住買本自住又無首期，咁咪做九成半按揭囉(唔知得唔得呢？當佢得先啦！)！首期五萬，月供4400，利息支出3000，咁係咪平過租重每個月儲緊1400，點解唔買呢？保証十年唔加你租喎！如果真係咁，個市點會跌呢？

1. 一舊樓，約值百三萬，供完。現正出租，租金五千。
2. 自住樓值約260萬，供緊。打算明年或後年贖回。但贖完手頭會幾乎冇晒現金。
3. 供兩層樓，壓力頗大，因為份工唔太穩陣
4. 樓按不能做到三十年，認為靠租金應該唔夠供。
所以, 贖回係咪最穩陣？

能否財務自由其實真係靠你自己！

在這裡幾個月時間，看到很多朋友真的有去實踐，我為他們一步步走向財務自由而高興。 有一個朋友我一定要講一講他的歷程，希望大家能參考一下，希望那個朋友不會介意啦！ 之 前有個朋友跟我說有一個市值約二百三十萬的單位，還有兩年便供完(現時月供$5500)，但是現在每個月是負現金流，覺得很吃力，希望賣出後以現金買回一 個平一點的單位減輕負擔，但是我覺得這個做法只能減輕負擔，而且降低了生活質素，亦並未能帶來正現金流，更未能走向財務自由啊！故我建議他去加按七成做三 十年(月供$5800)，把套出來的現金去買另一個單位收租，以租供樓便能有正現金流了，想不到他立刻坐而起行，真的令我佩服！ 雖 然他現在還未購入單位收租制造正現金流，但是我相信要做到一點也不難呢！我作了一個建議就是把加按的一百五十萬，拿一百萬去買一個翠屏花園，若能月租五 千，那麼便只需每月補貼一千多元便夠供款了，最重要是還有五十萬在手啊！剩下的五十萬可以拿三十幾萬做首期買多一個，月供約$2500，如也租出五千元， 那麼他便已經有正現金流了，還未計供本部份呢！就算利率上升，那餘下的十多萬也足以讓他渡過寒冬吧！若如我所願翠屏能追回市價120萬，他才拿回第一個單 位去做按揭，那麼其實第一層樓便可按回84萬，那麼其實首期支出只是十多萬，就這樣他便能一步步走向財務自由了！最重要係全部按揭加起來才一萬多一點，而 手上還餘一百萬啊！ 在 未認識我之前他的想法其實跟一般穩陣派一樣，著重快點把樓按供完，這個是無可否認的保守和安全的做法，但是卻不能令他財務自由，最多只能讓他的基本開支減 低吧！若是沒有了工資收入，便要為日常生活開支而擔憂了。這麼你可能會覺得為何不在沒有了工資收入才去加按呢？問題是沒有了收入又有誰會借錢給你呢？那麼 賣樓便是唯一的做法，而亦是為何會有筍盤出現和我常說問地產有沒有人等錢洗的原因吧！因為就是太多人也沒有危機感，一直也是等到問題出現才去解決，但是到 時便是給機會控制了你，而不是你去控制機會啊！

朋友是互相利用的嗎？

朋友是互相利用的嗎？ 2009/9/5 上午 12:58:32 網誌分類: 其他

我們不會是萬能，也不會是無能。所以天生我材必有用，每一個人也一定有 他的優點，不管是多少一定會有的。 在我的字典內永遠相信識多一個人好過識多一個字，因為只要有朋友，唔識 咪問人囉！哈哈！但係我諗唔係好多人肯認同朋友是用來利用的，原因可能 是『利用』這個名詞始終帶點貶意吧！也好像失去了朋友的意義啊！那其實 朋友的意義是什麼呢？互相幫助？互相分享？那麼又不一樣是在利用朋友？ 只是字面不同吧！所以我一向也承認我在利用我的朋友，我有問題一定找朋 友幫忙，找他們傾訴，我一定會用盡我身邊的朋友以達到我的目的，但同樣 我也很喜歡我的朋友利用我，這代表我有利用價值，也代表我有存在價值， 所以我能幫的我也一定會幫吧！ 曾經有些朋友跟我說不想麻煩別人，那我相信你也不想別人麻煩你吧？那麼 你又認為朋友是用來做什麼的呢？如果每個人也不希望麻煩別人，也不想別 人麻煩他，那麼這個社會便不會進步了！曾經有個朋友想分間套房出租，但 是因他沒有經驗，所以畫來畫去也不滿意，當我知道後我問他為何不請教某 君(一個專門裝修套房出租的師傅)，但他說因不想麻煩別人，所以便這樣浪 費了很多時間了！但最後我也替他找了那個師傅出馬，不消數小時便把整個 單位設計好，那你覺不覺得我那個朋友太笨呢？ 當然若你只懂利用別人而不付出，別人有問題時你總擺出一副事不關己的模 樣，那又怎能要求你有問題時別人會幫你呢？所以就從今天起好好去利用你 的朋友，也好好被你的朋友利用吧！好像我其實最叻就只是計數，所以我會 運用我的專長去給人利用，同時我亦會在有問題時好好去利用我的朋友，所 以我要認識更多朋友給我利用，也希望能有更多人會利用我，這樣這個社會 才會進步啊！所以是利用也好，是互相幫助也好，不要去介意一個名詞，只 要能利人不損己，給人利用又何防呢？

第三式：配股

配股是上市公司選取特定人士，然後向其發售股份。相對於供股及公開發售，配股的好處是所需時間較快，可以較容易捕捉市況上落而行動。公司普遍會委聘經紀行出任配售代理，協助物色有興趣的投資者。另外，公司必須刊登公告，披露有關配股的詳情，包括配股的原因及集資用途等。

配股大致上可以分為三大種類：配售舊股、配售新股及先舊後新配售（Top-up Placing）。前者涉及原股東減持舊股，上市公司將不會獲得任何新資金；相反，後兩者涉及發行新股份，再售予特定承配人，上市公司可以籌集新資金。

配售舊股本身不會攤薄小股東的股權百分比，也不會影響上市公司的每股盈利。公司原股東出售手上股份，減低持股量比例，原因可能是對公司的前景信心下降，或者覺得股價已經達到或高於合理水平，甚至是原股東出現財務問題等。

配 售新股涉及發行新股集資，目的可能是為了收購資產、投資、減債或作為營運資金。收購資產及投資皆能令公司的總資產增加，但另一方面因為發行股數亦同時增 加，每股資產淨值或會有所增加或減少。對於每股盈利的影響，要視乎收購資產及投資能否增加公司盈利，從而彌補發行新股的攤薄作用。

假若新股發行價高於每股淨值，配股完成後將把原來的每股淨值拉高，對原股東有利。但是配股價低於每股淨值的話，則會產生攤薄作用。因此，配股價愈高對原股東愈有利；反之則愈會產生不利的效果。

先舊後新「速戰速決」

至於先舊後新配股，大股東會把自己持有的股份先行配售予承配人，然後再認購新股。以此方式配股，新股的發行價不可低於大股東舊有股份的配股價。此外，公司發行及售予大股東的新股數目，也不可超過其先前配售予承配人的舊股數目。

先舊後新配股的優點是「速戰速決」，承配人可以即時獲取公司的舊股，大股東則於14 天內完成認購新股，前者便可以避免承受期間市況波動所帶來的風險。

為免小股東利益受到損害，上市條例對於配售新股有一定的規定【上市條例小檔案】，上市公司要使港交所信納承配人的獨立性。俗語有云： 「你有張良計，我有過牆梯。

」本港上市公司大多數由大股東所控制，除了擔任董事局要職外，也掌握了公司的運作權。上市公司透過配售新股可以「吸水」之餘，不排除大股東也可以達致另類目的。

配售新股賣殼兼退敵

假 若原大股東對公司業務意興闌珊，但又感到「殼股」有價，可以與「新老闆」暗地裏達成「賣殼」協議。首先，上市公司向「新老闆」的「獨立」友好配售兩成新 股，即擴大後股本16.67%。接着，上市公司向「新老闆」發行兩成新股收購資產（即第四式的代價發行），使其持有擴大後股本16.67%。最後，原大股 東可以向「新老闆」另一「獨立」友好，出售被攤薄了的20.1%股本，完成離場。計及兩名「獨立」友好的持股， 「新老闆」合共取得50.7%股權，實質控制公司又毋須提出全面收購，一舉兩得【圖2】。

配售新股也可以成為大股東「退敵」的招數。在新 世界發展（017） 力抗英國對沖基金TCI（TheChildren's Investment Fund Management）狙擊一役中，被市場稱為「兒童基金」的TCI充當了「壞孩子」的角色，在市場大手吸納股份，衝擊大股東控制權。面對「壞孩子」的步 步進逼，公司為免重蹈領匯（823）的覆轍，惟有透過配售新股予「獨立」承配人，去沖淡對手股權；然而，承配人的「獨立性」受到證監會質疑，最後要把配售 股份數目減至不足一半，而TCI 於半個月內大賺近2 億元下「撤退」，大股東才成功退敵。

第四式：代價發行

代價發行是上市公司發行股份作為交易的代價，既可以是全數以代價股份「埋單」，也可以是「獎金加獎品」（現金加代價股份）形式進行。一般而言，上市公司利用代價股份支付全部或部分交易代價，通常涉及收購、合併或分拆等行動，以避免支付大量現金影響公司運作。

其好處是公司只須開動「印股票」的機器，而毋須支付現金（或支付小量現金），便能夠買得「心頭好」。假若收購交易對公司未來發展帶來裨益，將可消除因發行新股所引致盈利攤薄的影響，長遠而言有利公司股價。

相反，其壞處是發行代價股份作為重大收購合併的交易代價，將會對上市公司造成巨大的攤薄效應。

當代價股份的發行價出現重大折讓的時候，可能會拖累公司股價，導致現有股東即時「損手」。

善 於「東征西討」的利豐（494），於過去十多年的「征戰」中，包括2000 年收購服務及百貨產品採購商Colby、2003 年收購成衣採購商International Porcel ain 及世冠製衣、2007 年收購保健、美容及化妝品供應鏈管理服務商CGroup、美國成衣製造及品牌管埋公司Regatta，以及2010 年私有化利和經銷等，就是「又畀獎金，又畀獎品」，可以喻為上市公司「獎門人」。

水四式之上篇

第一式：供股

供股是指上巿公司發行新股給予現有股東認購。公司需要甄別股東的資格，即除權日前仍持有公司股份的投資者，再按合資格股東當時的持股比例，去配發供股權（Rights，俗稱「威士」），讓其認購公司發行的新股。

公司將以每持有一股現有股份可認購一股新股，即1供1 方式，又或其他倍數的比例，讓合資格股東認購新股。此外，合資格股東更可申購「額外供股股份」，即申請認購其他股東放棄認購的供股股份。

在建議供股之時，除權日便會訂出。除權日開市前，正股股價將會按供股比例及供股價有所調整【圖1】。若供股價較上一個交易日存有較大折讓，將會大幅拖低除權日開市前的調整價，手持正股而又未有供股的投資者將要承受正股股價下跌的虧損。

供股取決四大因素

小股東「供」或「不供」，主要取決於四大因素：一、大股東持股量。以近日九倉（004）供股為例，大股東會德豐（020）持股量高達五成，兼且擔任包銷商，小股東自然有信心跟隨供股。

二、供股集資目的。目的不外乎是用作收購、等待將來投資機會、營運資金及還債。後兩者顯然沒有為公司增值，故此可能會受到小股東的摒棄。

三、供股比例及折讓幅度。表面上，大比例固然不受歡迎，大折讓則可讓更多小股東參與，後者勝算較高。實際上，供股涉及權益攤薄，甚至包銷商收貨等動作，小股東未必會穩勝。

四、供股頻率。「抽水」愈頻密，股東愈遠離。

以 有「抽水大王」之稱的官永義為例，旗下永義國際（1218）1995 年上市至今， 「抽水」紀錄足有一疋布長。1997 年5 月2 供1，12 月再2 供3，1998 年6月2 供3，1999 年9 月2 供1，2000 年2 月1 供1，2001 年8 月2供1，2002 年2月1 供1，8 月再1 供3，2004 年5 月2 供1，2006 年3 月2 供1，10 月再1 供3（高仁聲明，可能有抄漏！）。如果散戶對此股「不離不棄」，由頭跟到尾的話，「一手黨」的1000 股會變成持有超過300 萬股「重貨」，為當初股數3000 倍以上！

小股東通常會視供股為洪水猛獸，避之則吉。因為供股會導致發行股數增加，每股盈利、派息及資產淨值均會被攤薄，令股價有下跌壓力。其實，供股本身屬於較公平的集資方式，小股東可以因應公司的前景作出取捨。

如果小股東無意供股，可以放棄這個權利，於市場上沽出「威士」。而一般「威士」買賣期只維持約一個星期，其性質類似一隻「末日輪」，基本上時間值（Ti me Value）等於零，餘下大部分均是內在值（Intrinsic Value），即是正股與供股價之間的差距。

奈何部分上市公司會利用蠱惑招數，多數是以大比例供股、「刁鑽」的供股比例入手，去攤薄資金不足的小股東，以達到價值轉移之目的。先講大比例供股【表】；高仁以為去年的1 供9 已經「好搶錢」，殊不知新一年更加誇張，比率高至1供26、1 供30 亦有。

小股東投資二三線股票，通常以小注短炒為主，期望賺取股價升幅。部分大股東可能希望「收乾」貨源，以大比例供股去「嚇窒」小股東，而為免進一步「抬錢」供股，大多數會選擇知難而退。

另 外，部分上市公司會提出以「刁鑽」的比例去供股，不排除其目的是要達到財富轉移的效果。以滙控（005）為例， 「世紀供股」的比例為12 供5，為何不是12 供6 或者2供1 呢？再以渣打（2888）為例，2008 年供股比例為91 供30，為何不是90 供30 或者3 供1 呢？

「刁 鑽」比例製造財富轉移原因在於「碎股」之上。由於小股東往往是「一手黨」，上市公司以「刁鑽」的比例去供股，便能夠替小股東製造更多不足一手的「碎股」。 若果小股東需要變現的話，惟有到「碎股板」出售「碎股」，但賣出價會呈較大的折讓，造成金錢上的損失。不排除大股東再以低價收集，把「碎股」湊合成一手股 票，從中獲益。在不經不覺間，小股東的財富已轉移到大股東手上。

假設上市公司N 每手買賣單位為1000 股，建議以17 供3 比例供股。「一手黨」跟隨供股的話，將會持有1174 股（一手1000 股+ 174 股碎股）。

換言之，散戶尚欠826 股，才能夠湊足多一手。散戶惟有將碎股「賤賣」予「收買佬」，如是者不排除所有「平價」股票最終會輾轉落在大股東手上。

公開發售屬於供股的一種，上巿公司發行新股給予現有股東認購，但海外股東將不會獲得參與的資格。此外，本地股東所獲配發的「威士」是不得出售或轉讓，也不可以申購「額外供股股份」。

第二式：公開發售

有 鑑於「威士」是不得出售或轉讓， 「投降」不供股的股東也不能夠彌補除權日股價調整的損失，故此會平白奪去小股東的利益。海外股東為免招致巨大損失，大多數會選擇在除權日前沽售股票，這可 能會對股價構成嚴重沽壓。相反，大股東及包銷商大多數會按比例供股，則不會招致任何損失。

以本港而言，上市公司以供股方法「吸水」較為常見，公開發售方法則較為罕見。由於「威士」無法出售或轉讓予有興趣參與認購新股的投資者，一般來說，上市公司進行公開發售所接獲的有效認購股份申請比率會較低，造成有較多的發售股份不獲認購。

過 去，有上市公司曾經「臨門」更改「吸水」招式，由原先的第一式供股修訂為第二式公開發售。公司解釋，由於在公開發售過程中不會買賣任何「威士」，根據現有 股東的新股配額，可以確保股東基礎的穩定性，並且向現有股東提供機會參與公司成長和共享利益，比較以供股集資更為優勝。當了解到供股與公開發售的分別後， 讀者又會否認同公司的說法呢？

本欄逢周二刊出，下周會介紹上市公司「吸水大法」的另外兩式，即配售和代價發行。

除權價及供股權理論股值計算方法：「大笨象」滙控的「世紀大供股」，以12 供5 方式進行，每股供股價為28 元，集資125 億英鎊（177 億美元）。除權日前一天收市價38.45 元。

除權日開市前的調整價=

〔（除權日前一天的收市價x 每份持股基準）+（供股價x 可供股

數）〕÷ 供股比例總數

=〔（38.45 元x 12 股）+（28 元x 5 股）〕÷（12 股+ 5 股）= 35.38 元供股權理論股值=（除權後股價- 供股價）= 35.38 元- 28 元

= 7.38 元

*如果除權當日滙控股價跌至理論價格35.38 元，未有供股的股東便可能要額外承受每股下跌3.07 元的虧損。

上市條例小檔案

■如果供股將使上巿公司的已發行股本或市值增加超過50%（不論增幅是因單一次獨立供股，還是與過去12 個月內已進行的所有其他供股及公開發售合計），上市公司便須獲得股東批准。在股東大會上，控權股東將不能就供股建議投票。

■除非獲得股東批准，否則主板公司不可以在上市的首12 個月內進行供股，而創業板公司的限期則為上市的首6 個月。

1164

食品批文和藥品批文是不一樣的。
食品批文可以在網上，超市，藥店銷售，但不能進醫院賣，醫生開處方不會開食品樂力鈣;
藥品批文可以在醫院，藥店銷售，但不能在網上，超市銷售;
這裡面藥店是兩者都可以銷售，因為現在的藥店不僅賣藥，連日用品都賣了，有點象超市。

確切的講，不是改為食品批文，而是停止生產銷售藥品樂力鈣，再將一個新的食品投放市場。而新食品的銷售途徑，將來的銷售額都是未知的。因此09年說藥品樂力鈣停止生產銷售，做商譽減值一點問題都沒有。

改為食品批文有利有弊，總的來說弊大於利。因為氨基酸螯合鈣是進了醫學教材的，醫生原本在骨質疏鬆，孕婦補鈣等方面會開樂力鈣給患者，但是這條銷售渠道斷了。
有利的方面是在網上銷售，超市銷售方面掃除了障礙。例如淘寶商城2010年銷售額實現 400％的增長，進駐淘寶商城的樂力鈣同樣會在此增長趨勢中獲益。超市銷售方面目前還沒有看到維奧有何動作。

藥品批文過期，停止銷售“ - > 1164股價大跌” - >食品樂力鈣銷售不錯，盈利可觀“ - >股價重估。
現在就是股價重估前的轉折點。

至於說國家食品藥品監督局隨時會停樂力鈣的食品批文，這就是不了解大陸情況了。比如說超市裡賣的高鈣奶，國家會無緣無故取消其食品批文嗎？只要沒有質量，衛生，安全之類的問題，類似於之前的三鹿奶粉事件，國家是不可能取消食品批文的。食品批文的審批權限也不在總局，各省地方就可以。國家現在對藥品的審批則嚴苛多了，整個遊戲規則都改了，尤其刁難進口藥，我猜其宗旨是製造障礙，保護國內各大藥廠利益。

1164維奧集團將重現 07年的輝煌

續上篇 歷史總是驚人的相似 - 1164維奧集團將重現 07年的輝煌（上） http://club.finance.sina.com.cn/hkstock ... 2 - 1 - 1.html 

公司名稱：維奧集團控股有限公司（01164.HK） 行業：醫藥保健，地產 最新股價：0.248元 市值：3.83億 總股數：15.5億 目標價：1元 潛在升幅：300％
1164年的業務主要分為醫藥保健和地產兩部分，

醫藥保健又以樂力鈣為主導，下面分別討論。
樂力鈣 樂力氨基酸螯合鈣膠囊為第3代有機鈣，相比第一代無機鈣如碳酸鈣，第二代有機酸鈣如葡萄酸鈣，樂力鈣將氨基酸分子與鈣離子螯合，通過小腸粘膜的氨基酸通道將鈣及其他礦物質吸收入血，吸收率高，見效快，有效解決傳統鈣源溶解性差，吸收率低，副作用大，產生結石等問題。
1999-2002年，氨基酸螯合鈣膠囊分別作為重點推薦藥品載入高等院校教材“婦產科學”第五版，“婦科常見病症用藥指南”，“兒科學新進展”，“骨質疏鬆學“，”骨質疏鬆現代診療“等醫學專著;
樂力鈣 2003年銷售額為 2.5億，此後一路增長到2008年的6.16億。如圖所示，複合年增長率達 20％。 

    樂力鈣銷量

2009年因為藥品樂力鈣的進口註冊證過期，公司只能出售已進口的庫存，樂力鈣在全國斷貨，成為維奧集團的一大危機。
為應對此危機，公司改申請了食品樂力鈣，於 2009年底推出市場。營業額從 2009年第4季的2千萬，上升到2010頭三季的1.6億，說明樂力鈣用戶的忠誠度很高。今後銷售額的增長可以分成兩部分：1。產品的自然推廣增長，可參考 2003-2008年的20％的複合增長率; 2。老用戶的回歸。可以預期增長率將高於 20％。
從藥品批號改為食品批號必然損失一部分醫院的銷售額，但這部分影響已經完成體現在目前的業績和股價中。而改為食品批號銷售還有額外的好處。因為藥品不能在網絡和超市上銷售，食品則無此限制。事實上，2009年11月樂力健康網官方商城正式運營，2010年8月樂力官方淘寶商城開業，此外還有淘寶網的一些授權店鋪，京東商城，噹噹網主流電子商務網站等均已進行樂力產品在線銷售，線上銷售額迅速增長，而網絡銷售具更高的毛利率，將成為維奧的盈利增長點。再設想一下有朝一日樂力鈣擺上超市櫃檯，如同口香糖一樣銷售，將會帶來怎樣的美好前景？
樂力鈣由於良好的口碑，忠實的用戶，使其具備類似可口可樂的銷售特點。即老百姓日常需要的飲食用品，重商譽，輕運營資產，持續產生大量自由現金，不依賴卓越管理者，是巴菲特價值投資理念的最理想目標。
樂力新成員 “樂力®”商標已於 2007年被認定為中國馳名商標。維奧積極開拓產品組合，利用“樂力®”的品牌效應開拓健康產品業務，依托專業先進的技術和優質的健康服務成為礦物質和維生素領域的知名品牌。
2009年樂力多維元素分散片上市，當年銷售額 16百萬港幣;後續在2010年下半年又從 NBTY引入多種保健品，推出樂力關捷健葡萄糖胺膠囊，樂力孕安多維複合營養片，樂力葉酸片，樂力天然維生素 é軟膠囊，樂力葡萄籽提取物膠囊，樂力水解膠原蛋白營養片，樂力DHA的軟膠囊，樂力兒童多維軟膠糖等多種產品。這些產品依托樂力品牌，有望成為集團的業績增長點。
地產業務 維奧於 2010年5月投得位於成都溫江區面積達 49595平方米的商住用地，土地投資額為 2.05億人民幣。計劃開發建築面積約 18萬平米住宅和2-3萬平米商業物業，樓面地價平均1.1千人民幣。此地皮在大學城商圈，目前附近房價在4000〜6000人民幣左右。
全球的IT新一輪轉場潮：成都閃電接力http://www.boraid.com/darticle3/list.asp?id=156546 全球電子信息產業第二次產業轉移浪潮，行業巨頭紛紛向中西部進發，2010年從 9月14日到11月23日，短短兩個多月，戴爾，仁寶，聯想，緯創，奇宏等企業先後宣布在成都設立基地，德州儀器，富士康等知名企業相繼在成都正式投產，這些大企業在西進成都的同時，將上下游的整個產業鏈都帶進了成都。而這些企業的員工在不久的幾年會有大量購房置地需求，必將給成都的房價帶來強有力的支撐。在此產業轉移浪潮中，成都房價走勢必將大幅優於沿海地區。
維奧開發房地產，作為地產新軍，不利之處是沒有豐富的經驗，技術，管理都不會有很強競爭力。但維奧也有自己的優勢。地產開發，最關鍵因素是資金鏈。資金鏈出問題，房子蓋一半沒資金了，就會成為爛尾樓，銀行貸款到期無力償還，就會資金鏈斷裂而破產清算，資產被低價甩賣。而維奧有樂力鈣這樣的源源不斷產生大量自由現金的業務，資金鏈根本不愁出問題。而開發管理方面的劣勢，最多減低開發速度，質量，利潤率而已。
維奧在溫江項目的總投資（含地價）約 10億港幣，有人會擔心維奧的資金問題。其實維奧在2010年6月已支付1.15億港幣土地使用權訂金，另有1.3億港幣的手持現金 +存款，再加上未動用的2.1億銀行授信額度，資金方面並無障礙。而房地產開發在投入開發建設資金達到投資總額 25％以上後，就可以申請商品房預售許可，用購房人的資金完成剩下的開發。
人民幣升值 人民幣升值預期對 1164年是利好。因為原料從歐美進口，產品在中國銷售，即花出去美元，歐元，收進來人民幣。可貴的是，公司沒有把匯兌差額計入盈利，例如1164年在2010年前3季的盈利為 55.5百萬，比09年的50.6百萬增長 9.7％。而2010年前3季的匯兌差額為 15.8百萬港幣，考慮這些其他收益後的全面收入總額為 73.7百萬港幣，比09年的50.5百萬增長46％。
估值 1164前4個季度的業績如下表，可以看到1164年在每季的盈利有較大的波動。這是由於新產品推出在商業推廣活動與銷售額之間的關聯有滯後，銷售費用波動較大。而看每季的毛利則相當穩健。在2009年第四季度推出食品樂力鈣，當季銷售額為 20百萬，之後 3季約 50,55,55百萬港幣。相應的，每季的毛利為 32 ，54,58,60百萬港幣，增長很穩定。前面已討論樂力鈣銷售額將以大於每年20％的速度快速增長，而伴隨銷量提升，毛利穩定增長，公司的盈利必將更快速的增長。 預測 2010年第4季的毛利為 65百萬港幣，股東應佔盈利20-25百萬港幣，則今年4月公佈的全年業績，預測獲利 75-80百萬港幣，同比增長 41％-51％，每股盈利約 5港仙。以預測 2010年每股盈利5港仙計，目前體育為 5倍，市盈增長率 PEG的約 0.12。即使漲到 1元，聚乙二醇為 0.5，市盈率20倍，仍處合理區間。 

1164年業績次

總結 - 樂力鈣業務將取得20％以上的年增長率 - 網上銷售，樂力家族新成員，地產業務，超市銷售均有可能帶來驚喜 - 目前體育僅 5倍的PEG為 0.12，極度低殘 - 目標 1港幣，潛在升幅300％ 

7600萬盈利對應每股盈利應為 4.9仙，現價 0.255預測體育為 5.2倍，
另1164年在2009年底每股淨資產是0.419,2010年6月淨資產 0.443,2010年12月預測淨資產 0.47;
現價 0.255預測 P /b為 0.54倍，以P /B1.00倍為目標，可見 0.47元  

1164年的風險因素
1。單一產品（食品樂力鈣）佔總銷售額比例太高，目前64％
2。不務正業開發房地產
3。律師，核數師不是4大
4。市值小，成交額低
5。多年不分紅

876永利

876永利上半年業績達4千萬元,增長1.4倍,水份1700萬,恢復派息,
實質經營利潤2300萬元,單計這盈利已不俗,工業股經179德昌好業績後,
全面估值通通提高,876經了海潚期後已全面復甦起來,營業額增加,控制成本得宜,
全年業績應有理想表現,在所有工業股估值高番之下876明顯偏低!!
上半年每股盈利0.11元,全年好保守估計賺0.16,pe6.5
不過份,應達1.04元!!
宜低吸收集作中線,

期權第一守則：只賣權、不買權２０１１

真金白銀付出期權金，買入認購期權／認沽期權的可能後果有：
（i）股價迅速地向對己有利方向移動：
由於期權迅速變成價內，期權價值上升。買權者可在巿場平倉止賺。潛在利潤會相當可觀。
（ii）股價緩慢地向對己有利方向移動：
由於期權續漸變成價內，同時，期權的時間值亦慢慢減退，當結算日臨近時，內在值的上升或許會被時間值的耗損所抵消，買權者或許還會有微利或需要平手離場。
（iii）股價牛皮窄幅波動，結算時仍為價外：
當期權失效時，買權者會損失所有期權金。
（iv）股價緩慢地向對己不利方向移動：
由於期權續漸變成價外，加上時間值慢慢耗損，期權價值不斷下跌。直到期權最終失效時，買權者會損失所有期權金。
（v）股價迅速地向對己不利方向移動：
由於期權變得更為價外，時間值大減，期權價值下跌。買權者或需在巿場平倉止蝕。若期權最終失效，買權者會損失所有期權金。
我們可從以上分析看到，在５個情境當中，只有１個情境能獲利。其餘３個情境甚或會損失全部期權金。
只賣權、不買權，反向操作的優勢：
看跌的，大可沽出認購期權。看升的，大可沽出認沽期權。做倉之後，股價或許會有以下變化：
（i）股價迅速地向對己有利方向移動：
由於期權變得更為價外，時間值大減，期權價值下跌。沽權者可以在巿場平倉止賺，快速地獲得原先已收取的期權金的大部份作為利潤。甚或等待期權最終失效時，全取所有期權金。
（ii）股價緩慢地向對己有利方向移動：
由於期權續漸變成價外，配以時間值慢慢減退，期權價值下跌。等待期權最終失效時，全取所有期權金。
（iii）股價牛皮窄幅波動，結算時仍為價外：
等待期權失效時，沽權者可全取所有期權金。
（iv）股價緩慢地向對己不利方向移動：
由於期權續漸變成價內，同時，期權的時間值亦慢慢減退，當結算日臨近時，內在值的上升或許會被時間值的耗損所抵消，沽權者或許還可以微利或平手離場。
（v）股價迅速地向對己不利方向移動：
由於期權變得價內，期權價值上升。沽權者或需在巿場平倉止蝕／接貨（沽出認沽期權）／交貨（沽出認購期權）。潛在損失可以很大（但絕對不是無限！）。沽權者亦可採用「無限復活」來避禍（見另文）。
從上述分析看到，在５個情境當中，有３個情境能獲利。只有１個情境會損失。
大部份人均認為；買權者是輸有限，贏無盡的。至於賣權者則是贏有限，輸無盡的。甚至認為賣權者隨時贏粒糖、輸間廠，所以十個權友當中，最終九個會買 權，剩下的一個，亦可能諗緊買唔買。當然，如果賣權者在沒有備兌的情況下過度做倉，的而且確會有隨時被沒頂的危險。不過，只要賣權的贏面長遠而言是高於買 權的，則賣權者長賭必勝！

投資最怕受誘騙——股場騙術一覽

撰文:李永權 在銀行界、證券業、資本市場及資金管理界別工作多年，有豐富的金融經驗。
欄名:投資縱橫談

「喂！認唔認得我係邊個？」電話騙徒以上述的開場白打電話給筆者，事情發生在上月十七日。

筆者當時在上海，手機響起，來電顯示內地打來的電話，一把清爽愉快的男子聲音，吐出上述第一句話。我回答：「你係邊位？」男聲笑說：「有無攪錯，我換了手 機號碼你就叫不出我的名字來？」我不耐煩地再問：「你係邊位？」男聲重複說：「你估吓啦？」筆者感到對方不是自己的朋友，筆者的成年朋友絕不會像小孩子般 來電玩猜名字遊戲，於是立即按斷綫掣。上星期看新聞，才知道這是騙徒新的電話行騙手法。

筆者手上有一本《詭秘奇聞錄──騙術大觀》，（同濟大學出版社1989年編印）。全書輯錄一百篇以晚清社會為背景的說騙小故事。書首寫道：「嗚呼！天地一 騙場也，古今一騙局也，世事一騙機也。以騙術行騙機於騙場之中，騙局成矣。是故我虞爾詐，謂之人騙人；掩惡着善，謂之自騙自。有時我騙人，而人不知；有時 人騙我，而我不覺。有時人騙我，而我即騙人；有時我騙人，而人即騙我。騙術愈多，則騙機愈變，騙機愈變，則騙局愈新；騙場幾不可居矣……。」

一百篇的說騙故事，除了首三篇以騙人性命去騙取第三者的財富顯得震撼外，其餘都是小財小利的詐騙案，相對現代金融市場不時出現操控市場的金融騙案，真是小巫見大巫。

踏進2011年，各路經濟學家和金融評論員忙於預測新一年的投資前景，投資者忙於部署新一年的投資策略。筆者倒想警惕投資者必須小心投資，免致掉落金融騙子設下的陷阱，失去辛苦掙來的金錢。

香港證監會在去年12月23日發布的《證券及期貨事務監察委員會就交易所規管上市事宜的表現而作出的2010年度檢討報告》，列出證監會監察部門採取的合 規及監察行動總數在2009年為38,341宗，比2008年上升15.7%；上市規則執行部處理的調查數目，2009年為147宗，比2008年下跌 14%。於2009年度內共完成9宗紀律處分個案，發出28封警告信及告誡信，及以「不採取進一步行動為理由」，結束了另外41宗個案。證監會的《執法通 訊》及新聞發布，顯示在2010年度內，證監會成功揭發多宗虛假交易、虛假披露、內幕交易等個案。犯案人以誤導資料誘使他人在股市、期市等金融市場進行交 易，騙取別人錢財。

香港已是一個著名的國際金融中心，市場監管已算十分嚴密。可是，大小金融詐騙或懷疑詐騙，仍然是無日無之。事實上，金融市場就是一個道德和詐騙並存的場所，一般投資者除了在一定程度上可依賴金融監管機構保障其利益外，仍須自保提防受騙。

根據香港證監會的調查紀錄，金融騙子在四方面行使騙術。包括：虛假交易，虛假披露，發放具誤導性資料及操控價格。綜合香港證監會處理的個案及筆者的所見所 聞，金融市場騙子操控市場價格，通常採用以下手法行騙（筆者按：筆者相信至今仍有未被人發覺的「高深莫測」，似是騙術但在法律上又不能納入騙術的金融行騙 手法）：

1. 操控價格：

騙子欲將股價造上，必先依仗市場暢旺氣氛。最常見的是在旺市下借收購合併的謠言營造股價上升的氣勢，然後利用第三者發盤予數家以至數十家經紀行，以跳升價 掛牌「搭棚」買入，營造搶購現象。在發出大量買盤予某些經紀行掛牌後，而在未成價之前取消買盤，然後再以同價發盤予其他的經紀行。表面看來，各路買盤愈來 愈多，忍耐不住的股民被誘跟風下注。

2. 操控成交量：

成交量大等於買賣容易，這樣才可吸引股民入市。金融騙子採用「打乒乓球」手法，兵分幾路向不同的經紀行發出同價買入同價賣出的買賣盤，他們只花費經紀佣金而沒有在價格上造成損失。於是乎，成交量大增，信奉成交量先行於價格上升的股民便會被吸引入市。

3. 發放謠言：

金融騙子經常利用那些不嚴守專業道德的會計人員、律師、經紀、股評人及傳媒去發放謠言。大部分時候，被利用的人以為自己取得內幕消息，其實被金融騙子先騙了。結果，除自己受騙外，更連累大量股民受騙。

4. 場外批股：

操控股價的騙子在場內「打莊」需要兩類本錢，一是資金，二是股票。取得股票的手法除了經過一段長時間的收集外，更快捷的手法是與大股東合作，由大股東以短期股權方式出讓一定數量股票，接貨的莊家一般以海外成立的新公司出面。

莊家與大股東常營造一些收購合併或拓展新市場或創造新產品的意向消息，以跳升炒高股價。莊家為了取回部分資金，在高價打折，透過經紀行批股予股民及機構投 資者，騙子取回部分資金後再借新的謠言炒上。待股價再被炒上更高的價位後，暫時收起買盤，讓股價「自由浮動」地下滑，跌至某一低位後重新部署，分散買盤托 價，如是重複運作。騙子達到目的後悄悄收兵。股價在缺乏買盤下滑坡，一沉經年不起。

5. 聲東擊西：

大手沽售期指，壓價買入現貨股票，或者是大手在其他金融市場造淡，使之影響股票市場下跌，然後在低價平淡倉。

6. 虛假披露：

有些不良的上市公司大股東兼管理層以會計財務方法掩蓋公司真實財政狀況，有時候或採取拖延手法發布資料。金融監管機構較容易偵查到這類騙子，可是需時頗久。投資者的損失已是損失，難以追回了。

內地莊家操控股價4大步驟

內地有一本小說名《股殤》，裏面有一節描述內地莊家操控股價的手法，可歸納為四個步驟：

1）投石問路：首先在技術形態上造勢，讓股民在技術分析上認為歷史會重演，股價會回升至往日的高位。

2）無中生有：散布一些市場感興趣的消息，找出令人相信的題材。

3）虛張聲勢：在股價上做出幾個放量小陽綫來配合傳聞，最後再做個技術漲停板。

4）金蟬退殼：趁市場資金渴望找價格上升的股票氣氛下出貨。

看了上述一大堆金融騙子、金融大鱷操控市場的行為，投資者怎樣才可以不受騙呢？世俗智慧認為：「財不入急門；貪字變個貧。」古聖賢教導：「非禮勿聽，非禮 勿視，非禮勿言。」禮者，社會道德規範之謂也。受騙之人多存貪婪、性急、僥倖、懶惰的心態。只要投資者擴闊知識領域，學會忍耐，不貪一時之快，不輕信人 言，不投資懷疑有莊家打莊的細價股。那麼，被誘騙的可能性便可大大減低。

梁小鷹談期權 梁小鷹 (原載《勝人一籌股市投資技巧》 明報出版社)

期權是什麼

期權，顧名思義是指有期限的權利，這種權利是由買賣雙方的合約囪定。

投資者購入期權（無論認購或認沽）可以把風險控制在有限的範圍之內（即損失了期權
金），如看對了走勢可以獲取槓杆效應的收益。其方式有點相似買入備兌認股證，如到
期不行使備兌證將成為廢紙，不過在備兌證買賣中，一般投資者只限於做購入的一方；
但期權方面，投資者可以選擇是沽方，即沽空期權（不論認購或認沽期權）可以即時收
到買方付出的期權金，但可能要承受無限的風險，所以期權交易所需要沽空者交付一定
數量的保證金。

期權可按其行使時間方式分為兩類：美式期權和歐式期權，前者在到期日之前任何一日
即可以被行使，而後者只限於在到期日行使，因此美式期權在行使時間上具有較大的靈
活性，其期權金亦高於歐式期權。

每一個期權合約應具備四個定義：即所代表的資產種類，期權的行使價、數量和行使時
間，通常在合約有效期內內容不會改變。

Ｂ期權的種類

期權分為兩類，合約的性質卻完全相反，因此投資者在進行期權買賣時要十分清楚。

1.認購期權（Call options）

認購期權是一種合約，其合約持有者（即買方）有權利卻無義務在規定時間或之前行使
該份合約。而認購期權的沽空者收取期權金，並必須承擔在買方行使合約按指定的價格
賣出指定數量的商品予買方。

由於買家有權利但並無義務行使合約，所以在有利可圖時，買家才會行使期權。

在認購期權行使價低於市場商品的市價時，此合約稱為價內期權，反之行使價高於商品
市價時，此合約稱為債外期權，若行使價高等於或接近商品市價時稱為平價期權。

期權的價值主要由內在值（即行使價和商品市價之差）和時間值組成。

2.認沽期權（Put option）

認沽期權是一種合約，持有者付出期權金有權利在指定的日期或之前按預定的價格沽出
預定數量的商品。

沽出認沽期權者賺取期權金，當合約被行使時，必須以行使價買入指定的商品。

到期日如果商品市價低於行使價，認沽期權持有者即可行使該期權，以高於市價的行使
價賣出指定數量的商品，如果商品的市價高於行使價，即該認沽期權的價值為零。

Ｃ買賣期權的收益計算

1.持有認購期權的最大虧損　＝　期權金　＋　交易費
持有認購期權的打和點　＝　行使價　＋　期權金　＋　交易費
持有認購期權的利潤　＝　商品結算價　－　行使價　－　期權金　－　交易費

2.沽出認購期權的最大虧損理論上可以無限，實際計算為：
商品結算價　－　行使價　－　期權金　－　交易費
沽出認購期權的最大收益　＝　期權金　－　交易費
沽出認購期權的打和點是：期權金交易費　＝　商品市價　－　行使價

3.持有認沽期權的最大虧損　＝　期權金　＋　交易費
持有認沽期權的打和點　＝　行使價　－　期權金　－　交易費
持有認沽期權的利潤　＝　行使價　－　商品結算價　－　期權金　－　交易費

4.沽出認沽期權的最大虧損，理論上可以無限。實際計算為：
商品結算價　－　行使價　－　期權金　－　交易費
沽出認沽期權的最大收益　＝　期權金　－　交易費
沾出認沽期權的打和點是期權金　－　交易費　＝　行使價　－　商品市價

Ｄ期權的用途

1.期權持有者（即買入認購期權或認沽期權）僅承擔有限的風險，最多損失只是期權
金，而期權的沽出者承擔的風險可能是無限的。

2.無論商品市場走勢呈現那一種情況都可以運用期權提高利潤：
如果認為是升市，可以買入認購期權或沽出認沽期權；
如果認為是跌市，可以買入認沽期權或沽出認購期權；
如果認為是牛皮市，可以沽出認購期權或沽出認沽期權或者同時沽出兩者；
如果認為大市面臨大趨勢改變，但又不知道向那個方向突破時，可以同時買入認沽期權
和認購期權。

3.可以為股票持有人提供保險。譬如持有較大量的某一股票時，同時購入該股的認沽期
權，如果該股票價格下跌時，有權以特定的價格賣出，可將股票損失控制在一最大限額
之內。

4.利用期權的槓杆效應來增加獲利，譬如投資者付出期權金買入在未來某一時間按一指
定價格購買期權正股的權利，只需付出相對購買同樣數量正股少得多的資金，當正股上
升超過打和點後繼續上升，該認購期權為開始產生利潤，如股價上升到一定的百分比，
大部份的認購期權上升的幅度都會超過正股上升的百分比，從而賺取更高的回報，當看
錯了市勢，承受的風險會比持有同量的正股少。

Ｅ期權的風險

1.參與管制較少的場外市場，期權買家需要承受沽出者之信用風險，另外流動性較低的
市場，投資者較難套現。

2.當沽出期權時，最終的損失有可能遠超於賺取得的期權金價值，而這些損失可以很快
發生。

3.雖然期權的買家最大的損失只限於期權金價值，但這種損失可以很快出現，期權的價
值會隨時間而減少，而減值會越來越快，尤其是接近期權到期之時。

4.很多原因可令到期權不能隨時平倉，因無法平倉就會帶來預料以外的損失，預期的利
潤也無法獲得。

5價外期權越接近到期，越沒有可能從沽出或行使中獲利。投資者不知時間值迅速消
失，以看來便宜的價格買入期權，而事實上這些價外期權實際上帶來的利潤機會很低。

6.所有期權空倉在市勢急劇發展時，會突然要求增收按金，如未能及時符合按金要求。
經紀有權將你的持倉平倉及合法地沒收其他抵押品。

7.止蝕盤未必有效。

8跨價/期組合策略在書本上看來可能很吸引，但若包括買賣期權的交易費用後，該策略
可能不切實際，另外買賣時的差價使策略未如預計中湊效。

9.馬鞍式組合及勒柬式組合印﹝同時沽出同一正股的認沽期權及認購期權﹞可能難於平
倉，令沽出者要冒上很大的風險。

Ｆ期權獲利策略

俗語說：「針無兩頭利」。期權的買家只是購入一種權利，但這權利卻有時間的限制，
時限一到權利不行使便成廢紙，因此期權買賣中，時間的消耗對買家不利卻有利於沽
家，沽家雖然承受無限風險，只賺取有限的期權金，但是在多數情況下，沽家獲利高於
買家。而距離越遠的價外期權，期權金就越少，因被行使的機會越少。因此投資者可以
選擇做期權的沽家，因為通常市況以牛皮上落市居多，沽出價外期權最好在月初就要進
行，以嫌取更多的時間值。

如果是單邊市，獲利最大的是買家，在單邊升市時買入認購期權，在單邊跌市買入認沽
期權，為了增加獲利的比率，在強力單邊升市可買入價外認購期權，在強力單邊跌市可
買入價外認沽期權。有一點要注意時間值的消耗始終對期權買家不利，強力的單邊市勢
一般不會持續太久，因此期權的買家尤其要注意在適當時候獲利，正是「有花堪折直須
折，莫待無花空折枝。」

期權一個重要功能是套戰與對沖，兩者其實是同時渣、沽同一貨物，這種方法好處是鎖
住了利潤或鎖住了風險，一些基金大戶喜歡用這種方法作為一種保護性的策略無可厚
非。因為大戶手上握有眾多股票，在出市入市時有一定困難，而且交易費太大，所以參
與術生工具（期指或期權）買賣，利用期權套戟或對沖既有好處也有弊處，弊處就是當
市況牛皮上落時多付了一筆期權金，在市勢發展時，仍然要面對是否要解鎖和如何解鎖
這一難題。

在期權買賣中比較重視波幅，因為正股波幅的大小直接影響期權的入市出市策略，波幅
分歷史波幅和引伸波幅，歷史波幅指股價過去的波幅，波幅越大較利於買家，波幅小較
利於沽家，而引伸波幅就是現時的波幅在過去波幅的位置，一般通過電腦計算出有關波
幅以供參考，然而最重要的一點是對趨勢的認識，誇誇其談於波幅卻看錯市勢的尊家讓
人感到他的知識不切實際。

市場的走勢主要分為升市、跌市、上落市及上落市的突破前夕，一切期權的策略建立在
對市勢的認識上。而期權的合約分為認購和認沽兩種，投資者對每一種可選擇做買家和
沽家，或者同時做買家和沽家，於是在策略上就變得花樣繁多，最常見的有：

1.馬鞍式組合
這是一種跨價式買賣，指買入或沽出同一到期日及相同行使價的認購及認沽期權。
如買入同一到期日及相同行使價的認購及認沽期權，即要交付一定數目的期權金，這期
權金在市勢波幅不大時有可能全部作廢、如市勢發展成單邊市時，做對方向的期權可能
會帶來利潤。
如沽出同一到期日及相同行使價的認購及認沽期權，可以收取一定數目的期權金，當市
勢波幅不大時將會獲利，但發展成單邊市時，要承受無限風險，收到的期權金將無法彌
補損失。

2.勒束式組合
也是一種跨價式買賣，指買入或沽出同一到期日但不同行使價的認購及認沽期權。
勒束式組合跟馬鞍式組合大同小異，不同之處是勒束式組合中兩張期權的行使價不同。
因此在購入勒束式期權時所付出的期權金較購入馬鞍式組合為低，此策略在市勢處於牛
皮狀態時便會損失期權金，而獲利的潛力理論上是無限。
沽出勒束式組合和買入勒束式組合剛剛相反，適用於市勢牛皮的狀況，獲利限於所收取
的期權金，但可能要承受無限的風險。
馬鞍式組合或勒束組合又被稱為波幅跨價／期買賣策略，主要著眼於對商品走勢波幅很
投機時應用。然而不可不知買入這種組合式的期權所支出的期權金必然比單頭買入較
大，因此打和點距離較遠，要獲得利潤持有的時間也較長，唯一好處是市勢無諭升跌，
有相當幅度時就可以獲利，而沽出組合則相反，會比單頭沽出獲得更多期權金，但波幅
超出了打和點，無論升跌都要賠錢，而風險在理論上是無限的。
一般人都會把認識很多名詞的人當作專家。但是在投資市場中巧立名目未必能幫助增加
利潤，唯有捉到老鼠的才是好貓。

3.合成組合
包括用不同的期權、期貨和該類貨品一起組成一個投資組合，而組合的回報和風險因為
設計的不同而各有特式，一般基金大戶多作合成組合式策略。

恒生指數成份股原始成份股及其去向

聯合企業　　　←經營航運業，後賣盤除牌
中華電力
均益倉　　　　←被和記私有化，貨倉改建成現時的均益大廈
城市酒店　　　←被和記私有化，即現時的喜來登酒店
牛奶公司　　　←被置地私有化，牧場發展成置富花園，後來又從置地出分拆出來以後，轉到倫敦及新加坡掛牌。
青洲英坭　　　←被長實私有化，後分拆到長江基建
香港中華煤氣
大酒店
匯豐銀行
黃埔船塢　　　←與和記合併成和記黃埔，土地變成黃埔新村、黃埔花園等
香港電燈
香港置地　　　←轉到倫敦及新加坡掛牌。
香港信託'A'　　←改名新亞置業
電話公司
電車公司　　　←被九倉私有化，車廠變成現時的時代廣場
香港九龍倉
香港油麻地
和記企業
怡和　　　　　←轉到倫敦及新加坡掛牌。
怡和証券　　　←即現時的怡和策略，轉到倫敦及新加坡掛牌，證券業務怡富已賣盤。
九龍巴士
連卡佛'A'　　　←被九倉私有化
南洋紗廠
生力啤酒
南海紗廠
天星小輪　　　←被九倉私有化
太古洋行'A'
會德豐'A'　　　←被隆豐國際私有化，隆豐國際後來改名會德豐，沒有ＡＢ股之分
會德豐船務'A'　←清盤收場
屈臣氏　　　　←被和記私有化，除了蒸餾水等制造業外，還有百佳超市、屈臣氏藥房等業務

矇門滅頂記 （原載《香港華資財團》馮邦彥 著 三聯書局）

董浩雲的東方海外

與包玉剛同時躋身世界級船王的尚有董浩雲。董氏創辦的航連集團遠比環球航運早，可
追溯到二十世紀三十年代。董浩雲（1912-1982年），原籍浙江定海，自幼就對航運發
生濃厚興趣，他在其自述中曾表示：「本人自幼即對海洋今生興趣，以船為第二生
命」。董浩雲中學畢業後考入當時北方金融鉅子周作民興辦的航運業訓練班，結業後被
派往天津航運公司任職，由於他的奮鬥和苦幹，備受公司器重，十年後躍昇公司常務董
事，三十年代初被先後推選為天津輪船同業公會常務理事、副會長，開始在航運業嶄露
頭角。

三十年代初，日本藉「九一八」事變侵佔東三省，塘沽以北的東北航線均被日本航商壟
斷，而塘沽以南的沿海及長江航線又被英資的太古輪船公司、籃煙囪公司、鐵行輪船公
司及怡和的印─華輪船公司所控制，中國的民族航運業尚在夾縫中掙扎求存，除官辦的
輪船招商局之外，民營的主要有三北輪船、政記輪船及民生實業等公司。1936年，董浩
雲針對當時中國航運業的癥結，提出一份「整理全國航業方案」，提出了抗衡外資航
商、發展民族航運事業的策略建議，可惜，未被當時的國民政府接納。1941年3月，董
浩雲籌集25萬元資金，在香港註冊成立中國航運信託有限公司。他以外商身份，船隻懸
掛英國和巴拿馬國旗作掩護，經營中國沿海及東南亞航運事業。不過，中國航運信託公
司創辦不久，就碰上日本偷襲珍珠港，第二次世界大戰全面爆發。

戰後，董浩雲看準因二次大戰破壞而造成全球性的船荒之機，於1946年8月創辦中國航
運公司，先後購入「凌雲號」、「慈雲號」、「唐山號」、「昌黎號」、「天龍號」、
「通平號」等輪船，組成船隊展開沿海及遠洋航行。1947年，董浩雲派遣全部由中國船
員操作的「天龍號」從上海首航法國、「通平號」首航美國舊金山，成為中國航運央上
的創舉。同年7月，董浩雲再創辦復興航業股份有限公司，向美國購入3艘勝利型萬噸級
貨船，取命，「京勝號」、「滬勝號」、「渝勝號」，從事遠洋航運。1949年中國大陸
解放前後，董浩雲將中國航運信託公司和復興航業公司的船隊遣往台灣。1950年，美國
以「欠債未還」為由將復興航業的「京勝號」、「滬勝號」扣押，復興航業僅餘「渝勝
號」苦苦支撐遠洋航運局面。據董浩雲的回憶，當時「局面萬分艱苦，仍竭力奮鬥，掙
扎圖存，尤以近幾年來，外遭國際優秀船隻競爭傾軋，內受貨少船多運費跌落的影
響，……債臺高集，不僅老舊船隻無力作新陳代謝之謀，即現有的噸位亦逐漸銳減，遂
使無依無靠之中國僅有少數民營海運事業，幾處岌岌可危的境地之中」。形勢雖然惡
劣，但董浩雲並沒有氣餒，1949年他在香港創辦金山輪船國際有限公司，將航運的基地
逐漸移到香港。

不過，董浩雲面對的困局很快得以改變。五、六十年代，香港、臺灣、日本等東亞地區
經濟蓬勃發展，進出口貿易大增，再加上朝鮮戰爭、中東戰爭及越南戰爭的相繼爆發，
刺激了航運業的發展。其時，美、日的龐大船隊已因海員工資大幅上昇、工會勢力壯大
而削弱了競爭力，以香港為基地的航商卻擁有一支工資低廉而工作效率高的海員隊伍，
遂在競爭中逐漸佔據優勢。六十年代初，金山輪船公司以低廉價格向美國購入12艘萬噸
級勝利型貨輪，稍後又以不航行歐洲線為條件低價向西德購入一批1.4萬噸的雙柴油機
雙軸客貨船，先後投入繁忙的遠東至北美航線中，董氏的船隊迅速擴大。

六十年代，當航運業進入巨型油輪時代，董浩雲再次站在前沿。1959年，董浩雲已看到
石油航運的輝煌前景，遂向日本佐世堡船廠訂造7萬噸級的油輪「東方巨人號」，這是
當時全球十大油輪之一。1960年大英年鑒載有該油輪的有關資料：「這是由亞洲人建造
及擁有的最大一艘輪船，甚至船員，管理，機器裝置等也都由亞洲人一手包辦。」1966
年，董氏航運集團再向日本訂造6艘22.7萬噸級超級油輪，而同年，董氏訂造的11.8萬
噸級油輪「東方巨龍號」下水啟航。至此，董氏航運集團已粗具規模，其業務向兩個方
面發展，一是以自己的船隊自行經營遠東至北美、西歐的客貨運輸，二是訂造大噸位散
裝貨輪和超級油輪以計時租賃的方式租予客商。

六十年代末，香港航運開始進入貨櫃運輸時代，董氏航運集團成為最先進入貨櫃紀元的
先鋒，1969年，董浩雲以東方海外貨櫃航業公司的名義，開辦全貨櫃船業務，把7艘舊
式貨船改裝為貨櫃船，每星期一次航行美國西岸。1973年，董浩雲將東方海外貨櫃航業
公司在香港上市，集資1.2億港元用於訂造新船和還債。這就是東方海外實業有限公司
的前身。

從七十年代中起，董浩雲悉心培育東方海外實業，先後將統一散裝貨船公司，統一貨櫃
航業公司和大德公司等注入東方海外實業，令其船隊急增至14艘以上，包括貨櫃輪船
「香港貨櫃號」、「太平洋鳳凰號」、「太平號」、「太和號」、「東方領袖號」、
「東方騎士號」、「東方導師號」、「大德美洲號」等，以及散貨輪「東方使者號」、
「大西洋挑戰號」、「太平洋出口商號」等。東方海外實業除極注重旗下船隊的質素，
不斷以「汰舊建新」的方式保持競爭優勢。1978年度，東方海外實業的盈利達到1.１億
港元，比上市初期增長一倍。1980年，東方海外實業斥巨資收購了英國最大的航運集團
富納斯惠實輪船公司。經此一役，東方海外實業的總噸位從1979年的46萬噸躍昇到120
萬噸，成為董氏旗下實力最強大的航運公司。

到八十年代初，董浩雲躋身世界七大船王之列，集團旗下漆有黃煙囪、標有「梅花」標
誌的船隻達125艘，總載重噸位超過1,100萬噸，附屬公司包括中國航運信託、金山輪
船、東方海外實業等遍佈全球各地，包括香港、臺灣、新加坡、日本、英國、美國、加
拿大、沙特阿拉伯等地，成為跨國性世界級航運集團。而董浩雲本人則被美國《紐約時
報》稱為「世界最大獨立船東」。

1980年，董浩雲宣布退休，同年，他訂購的超巨型油輪「海上巨人號」下水，該船載重
噸位達56.3萬噸，成為全球最大船舶，而董氏本人亦被稱「海上巨人」。1982年，董浩
雲因病逝世，家族生意由其子董建華、董建成繼承。董浩雲一生熱愛航海事業，他對中
國航運業的熱切期望，奇跡般地由他本人實現。董浩雲從事航運亦不忘社會公益，1971
年他曾購入超汲油輪「伊利沙伯皇后號」並改裝為「海上學府」，計劃在海上創辦一所
大學。「海上學府」1971年被焚後，他再購入「大西洋號」，並易名為「宇宙學府」。
他更立「董浩雲獎學金」，供亞洲和南美著名大學生登輪進修。董浩雲留下的遺言是：
「地球表面四分之三是海洋，我們應該有雄心征服海洋。」然而，他沒料到，數年後他
創立的海上王國正面臨嚴峻的危機。

東方海外的債務重組

東方海外實業的問題主要是對市場前景判斷錯誤，以致在不適當的時機擴充過速。東方
海外實業作為董氏集團在香港的上市旗艦，主要業務是經營貨櫃輪船，其最致命的錯
誤，是1980年4月以12億港元價格收購英國最大輪船公司之一的富納西斯（Furness
Withy），經此一役，東方海外實業的船隊噸位作三級跳，從1979年的46萬噸急增至
1980年的120萬噸，資產從同期的26.7萬港元躍升至63億港元，負債也從19.7億港元急
增至50億港元，資產負債率已躍升至83%，超過危險警戒線。東方海外實業收購富納西
斯後，原計劃將其改組，不料卻遭到僱員的強力反對，被迫放棄，令東方海外揹上一個
沉重的包袱。

後來，東方海外實業仍繼續擴張，先是向大股東董氏家族購人大量資產，包括位於紐
約、悉尼及新加坡的物業、保險業務及8艘輪船，接若又宣布以9億港元購入6艘貨櫃
船，以壯大船隊。到1982年，東方海外實業的船隊已急增至368萬噸，比1980年再增加2
倍。為了改善資產負債比率，期間東方海外實業雖然曾三度供股，注入大股東資金，但
到1984年底，公司的資產負債率仍高企78%，即只要公司資產減值22%，其資產淨值便等
於零。這時期，東方海外實業的長短期負債已高達92.4億港元，由於負債沉重，1984年
度僅利息淨支出就高達5.61億港元，是該年度除稅後盈利（未計算非經常收入）的3.3
倍。

東方海外實業負債經營，顯然寄望於世界航業的復甦，然而，1984年世界航運業在貨櫃
運輸方面的競爭更趨激烈，在貨櫃運輸量龐大的港美太平洋航線，運輸量雖有所增加，
但運費卻因同業競爭激烈而無法調升，而遠東至歐洲航線的運費更趨下跌，影響了東方
海外實業的盈利能力。1985年，世界航運業陷入空前衰退，東方海外實業的財務危機開
始表面化，出現24.8億港元的資產負值，已瀕臨破產。當時，整個董氏航運集團己深陷
危機之中。董氏集團擴張達最高峰時，旗下的油輪、貨櫃輪、散裝貨輪等共達150艘，
已居全球第二位。當時，整個集團債務已高達200億港元，債權人200餘家，遍布全球50
多個國家。由於債務過多，作為抵押品的船隻因航運業衰退而大幅貶值，董氏航運集團
已資不抵債。而當時該集團向日本造船廠訂造的24艘新船，更急需現金結帳，於是觸發
財務危機。

當時，身為董氏航運集團及東方海外實業主席的董建華，所面對的是全球有商業史上第
三大宗企業挽救個案，頭兩宗是美國的佳士拿車廠和洛歇飛機廠，所承受壓力之大，不
言而喻。董建華是董浩雲長子，1937年在上海出生，1949年隨父移居香港，畢業於英國
利物浦大學。返港後即加入家族生意，其時董氏家族從事航運事業已達30年之久。董建
華為完成集團債務重組，曾多次遠赴日本，與以東棉承造為中心的商社、造船廠展開艱
苦談判，並與以香港匯豐銀行、美國漢華實業銀行、日本東京銀行和興業銀行為首的
200餘名債權人展開長達17個月的冗長磋商。由於不是透過法律程序強制執行重整方
案，重組成功的關鍵是達成共識，200多個債權人分別來自50多個家，有50多種法律，
當時業內人士估計成功的機會不到一成。

談判期間，董建華首先成功說服日本的造船廠接受小量賠償後取消12艘新船的訂單，又
得中國銀行率先襄助，貸出2,000萬美元，令其他11家債權銀行亦各貸出2,000萬美元，
共籌得2.4億美元支付另12艘新船款項，令董氏集團獲得喘息之機爭取時間設計重組方
案。在最關鍵時刻，董建華又獲得霍英東的協助，答應注資1.2億美元，使東方海外得
以繼續營運。1987年1月，董建華終於成功與債權人簽訂集團債務重組的協議。

是次債務重組，主要內容是成立一家名為東方海外國際的新公司，以管理董氏集團旗下
31艘貨櫃船，專責貨櫃運輸業務，由霍英東向該公司注資1億美元，取得該公司35%股
權，而東方海外實業則持有該公司65%股權，東方海外實業的債權人則把全部債務轉換
為東方海外實業的票據、優先股及新普通股，共持有東方海外實業67%股權，其中52%股
權連同董氏家族持有的23%股權則注入一家由董氏家族管理的董氏控股基金中，並指定
該基金存在15年，以備東方海外實業在取得利潤時向債權人贖回股份，原東方海外實業
股東則持有該公司10%股權。董氏集團旗下的金山輪船公司亦以類似方式重組，由董氏
控股基金持有100%股權，管理旗下34艘油輪和散裝貨輪。是次重組，令董氏航運集團得
以避免被清盤命運，並為該集團在全球航運業市場重建其地位提供了一個機會。

自此，東方海外實業著力整頓資產，不斷出售非核心業務及投資，包括英國富納西斯股
權、香港國際貨櫃碼頭20%股權，以及多宗以億元計資產，套現20餘億港元資金，以改
善財務狀況並集中經營貨櫃運輸業務。八十年代後期，世界航運業開始復甦，東方海外
實業的盈利能力開始好轉，先後於1989年12月及1990年3月向債權人購回票據及部分優
先股。1992年5月，東方海外實業在董建華的苦心經營下終於擁有終止債務的實力，於
是宣布再次重組計劃，將東方海外實業的票據、優先股和普通股全部轉換為東方海外國
際的票據優先股（亦可換取現金）及普通股，霍英東注入的1億美元亦轉換為東方海外
國際的可贖回優先股及可換股可贖回優先股。同年7月，東方海外國際取代東方海外實
業在香港上市，成為董氏集團的上市旗艦。

1993年，即重組後的第七個年頭，東方海外國際開始錄得較穩定的盈利並首次恢復派
息，董氏家族對東方海外的控股權也重新上升到50%以上。1994年，東方海外股價大幅
飆升66.94%，升幅居香港股市十大升幅上市公司的榜首，其時.東方海外的借貸仍約有
38億港元，但流動投資組合約達30億港元，財務狀況已大為改善，業務已重上軌道，其
掌舵人董建華，經多年艱苦奮鬥，至此可說是苦盡甘來。


矇門滅頂外傳　（原載《董浩雲傳》蕭亮 藍漸　著　名流出版社）

八十年代初期，香港有兩位華人船王，一是董浩雲，一是包玉剛。

在他們事業全盛時期，董浩雲旗下共擁有149艘船，總載重噸位為1,200萬噸；而包玉剛
統率的「環球航運集團」的船隊，擁有210艘船，總載重噸位為2,079萬噸。

從數字看，最大船王非包玉剛莫屬。

當時，香港曾發表文章，稱包玉剛的船隊比董浩雲的船隊大，世界頭號船王應該是包玉
剛。

董浩雲看到文章後，極為不滿，立即向報社寫信，要求報社澄清事實，並公開加以更
正。他在信中明確指出，文章與事實不符，真正的船王不應該是包玉剛，而是他董浩
雲。

當時的董浩雲已經六十多歲，為此事爭得臉紅耳赤，這到底是怎麼一回事呢？

根據吉普遜船舶經紀公司的記錄，一九七七年世界十大船王排座次，包玉剛穩坐第一把
交椅，且以倍數拋離其他船王。這十大船王依次是：

十大船王／公司　　船運載重
包玉剛　　　　　　13,444,757噸
日本三光　　　　　5,940,302噸
英國麼那　　　　　5,238,800噸
日本輪船　　　　　5,065,656噸
美國盧域　　　　　4,868,546噸
ＮＹＫ　　　　　　4,658,379噸
董浩雲　　　　　　4,522,276噸
奧納西斯　　　　　4,483,463噸
沙蘭　　　　　　　4,191,964噸
貝格森　　　　　　4,091,830噸

以這個排列表可以看出，董浩雲已被包玉剛遠遠拋在了後頭。在八十年代全盛時期，包
玉剛的「環球航運集團」其擁有各類船舶210艘，總載重噸位達2,079萬噸。同一時期，
董浩雲擁有149艘船，總載重噸位為1,200萬噸。

當時，世界各大傳媒均認為包玉剛是世界上最大的獨立船東。董浩雲極為不滿，親自擬
就「致編輯的信」，「揭發」包玉剛所擁的二百一十艘船，其中匯豐銀行持有近一半的
股份。經他這麼一扣除，那麼顯然世界最大獨立船東不應該是包玉剛了，而是他董浩
雲。

這就是董浩雲認為他才是真正船王的主要原因。

董浩雲似乎爭到了這頂「船王」桂冠，但是外界並不是沒有異議。

包玉剛集團的股份，匯豐銀行佔了一半以上股份，這一點可能沒假。因為包氏的合作伙
伴比較單一，目標也大，旁人無需太費若心，就能查出它的底細。而董氏集團又如何呢
？難道他的股權完全由自己持有？難道他沒有欠下大量的債務？舉債經營本來就是董氏
集團的經營特色，只是董氏的債權不像包氏那麼集中罷了。因此外界認為，董浩雲這頂
「船王」桂冠也是靠四處舉債換來的。

為了這頂「船王」桂冠，董浩雲集團付出了慘重的代價。各路船東忙搶灘七十年代末，
已響起禍及世界的空前船災的聲音，一面是大量船舶賦閒，一面是新船不斷下水。香港
五大船東（董浩雲、包玉剛、趙從衍、許愛周家族、曹文錦）表現各異。包玉剛是棄舟
登陸的成功典範，而受害最為慘重的則是董浩雲。

概括地說，在這場世界性船災中，董氏集團是受害最為嚴重的大船東，其屬下的「東方
海外」，最高時負債達二百多億港元。造成這種災難性局面的原因，除了一些客觀因素
之外，主要與董浩雲的經營思想有關。

朝鮮戰爭、蘇伊士運河事件、中東戰爭、越南戰爭，以及日本所提供的優惠的造船政策
等，是董浩雲船隊得以迅速發展的重大機會。作為一個雄心勃勃的商人，這些機會一個
也沒有從他眼皮底下溜過。

在朝鮮戰爭中，遠涉重洋作戰的美國，需要利用台灣和日本做為他們的後勤基地。董浩
雲那時雖然被台灣當局偵查，不敢涉足台灣，但他在台灣有自己掛名的公司，在美國需
要大量運輸力量支援前方部隊的情況下，台灣當局便把許多貨運業務交給董浩雲在台灣
的航運公司。據稱，美國人在朝鮮戰爭中所提供的各種後勤補給，許多都是通過董浩雲
的船隊運送。從一九五○年戰爭爆發，到一九五三年停戰，再到一九五八年中國軍隊全
部撤出北朝鮮，前後八年的戰爭使董浩雲獲利頗巨。在這期間，美國曾半賣半送交給了
董浩雲不少船隻。

使董浩雲受惠更多的是六十年代初期開始的越南戰爭。由於連續的戰爭，美國國內航運
力量大為減弱，董浩雲見縫插針，正好扮演了填補遠東軍需航運空檔的角色。這時他的
船隊有了更大的發展。

日本為發展造船業而採取的低船價及優惠貸款的政策，極大地剌激了董浩雲的買船慾
望。從六十年代越南戰爭以來，到七十年代這個時期，他拼命擴充自己的船隊，向日本
大規模訂造新型大油輪。

大船東是造船廠的米飯班主。日本人對胃口如牛的董浩雲一直恭維不絕。董浩雲根據日
本人提供的這一機會，進行高比率的槓桿融資，籌集到大量資金後，再向日本船廠下訂
單，並通過這種方式擁有船隊。

七十年代後期，隨看多個地區戰爭結束，世界航運業已出現不景氣的跡象，別的船務公
司都陸繽減少船舶持有量，但董浩雲沒有這樣做，他居然反其道而行之，繼續訂造大型
船隻。

自一九七七年開始，董浩雲以「金山輪船公司」的名義，和香港中華造船廠、歐普多船
舶工程公司聯合組成「歐亞造船廠」，在青衣島興建新的船塢。造船廠於一九八一年投
產，除維修船舶外，還可以生產萬噸以及三萬噸級的船舶。

一九七八年，董浩雲在旗下船隊已非常龐大的情況下，又接收了四條大型貨櫃船，即
「東方學者」號、「東方專家」號、「東方大使」號、「大德加拿大」號。

一九七九年，兩伊之間發生大規模的武裝衝突，它顯然將直接影響到中東地區的航運
業，這時，「東方海外」再接收兩艘大型貨櫃船和四艘中型貨櫃船。在國際貨櫃航運業
競爭加劇的形勢下，董浩雲一邊賣掉一些舊、小的貨櫃船，一邊加大散裝貨船的攬貨業
務，當年擁有的雜散貨船的噸位已達170萬噸。

一九八○年，「東方海外」收購了擁有以百萬噸計大型油輪的美國航運公司「富納西
斯」(Furness Withy)，使「東方海外」集團擁有長達一個世紀的英國城市航線
(Manchester Lines)。不僅買船，而且擴張航線。

一九八○年九月二十二日，伊拉克出兵伊朗，「兩伊」正式爆發全面戰爭.，因其所引
起的石油供應危機更加嚴重，中東及歐洲各國對航運的需求隨之有所增加。董浩雲這時
被世界航運繁榮假象所迷惑，仍然積極擴張船隊。好景時間不長，接著就是全球航業不
景氣，各國大輪船公司相繼減磅。包王剛也就是在這時賣掉大部分船隻，抽身上岸。董
浩雲直到這時還執迷不悟。是年年底，他向日本船廠訂造了世界上第一大的超級巨型油
輪，即載重量達56.47萬噸的「海上巨人」號。董浩雲認為，船越大，管理費用相對越
少，收取的運費也會相對少一點，因此競爭力就會大一點。直到這時，他考慮的還是如
何調整自我與外人競爭。

這年年底，董浩雲向外界宣佈退休，公司業務交由其長子董建華打理。

這一年，董浩雲六十九歲，其子董建華四十三歲。

董建華上台後的第一個大動作，是於一九八一年，以「東方海外」的名義收購美國一家
名叫Seatrain Pacific的航運公司，由此，「東方海外」取得處理該公司在美國所有業
務中使用IBM主機的權利。這是一項較為先進的技術，「東方海外」因此有所獲益。於
是，董建華下令加緊研究、裝備，以供公司全面使用。

同在一九八一年，董建華在父親董浩雲的支持下，再次一口氣向日本「東綿公事」訂購
七艘大型貨櫃船。這七艘船還沒有造好，董浩雲已經去世了。

一九八二年初，董氏家族已擁有各類船舶達149艘，總載重噸位已達到1,200萬噸。

一九八二年四月十五日，董浩雲因心臟病突發，在香港養和醫院逝世，終年七十一歲。

董浩雲逝世的第二年，世界航運業衰敗的景象迅速表面化。

一九八四年，「東方海外」的各種負債已高達90.25億港元，當年的資產總值為110億
元，負債比率高達82%。

一九八五年九月，有四十二年歷史的董氏集團因發生財務危幾，股票被停止在香港交易
所交易。

從這一年開始，董建華對公司進行一系列的債務重組，集團的船舶也由當初150多條，
逐漸減至65條。

對董氏家族來說，最困難的時期應該是一九八六年和一九八七年，因為一九八五年進行
的債務重組，到一九八六年底才完成，股票被停止買賣一年多。到一九八七年，債務重
組才告一段落，股票也恢復買賣。「東方海外」這兩年共欠債26.8億美元，按當時預
計，董氏家族要到二○○二年才可能奪回公司控股權。

一九八六年，董氏集團發言人芒特福曾對外宣稱，董氏集團交此厄運，主要是受到世界
航運業不景氣的波及，而非經營者的問題。

明眼人一眼就看出，芒特福的話只說對了一半，過份強調外因，對企業經營者並無益
狀。總而言之，董氏集團所遇到的困境，是和董浩雲本人一心要鞏固他的「船王」地位
分不開的。只是由於眾多的人士，對為中國航運業作出過傑出貢獻的董浩雲，懷有深厚
的感情和崇高的敬意，而不願意對逝去者多加指責而已。

狙擊雙雄 （原載《香港華資財團》馮邦彥 著 三聯書局）

一、「股壇狙擊手」劉鑾雄的崛起

劉鑾雄，祖籍廣東潮汕，1951年在香港出生，早年曾赴加拿大求學，畢業後返港加入家
族經營的友聯岳記吊扇廠，因與家族的保守經營作風不一致，遂以1萬港元自立門戶，
與合顆人梁英偉在香港仔黃竹坑開設一間小廠，1978年劉、梁創辦愛美高實業。當時，
愛美高的主要業務是生產吊扇，吊扇業本已是夕陽工業，但七十年代末，適逢中東石油
危機爆發，各國均須節省能源，吊扇再度行銷，愛美高的業務遂蒸蒸日上，並從吊扇生
產擴展到燈飾、電子滅蟲器及火水暖爐。1983年8月，愛美高實業在香港上市，資產值
已從創辦時的數十萬港元急增到5億港元。

1983年及1984年期間，劉鑾雄開始涉足金融，他藉風扇生意之便投資美國債券，當時，
美國國庫債券是回報高風險更高的鱷魚潭，劉鑾雄身在香港，透過通訊經常24小時不合
眼隔洋買賣，這段時期的經歷，不僅為劉氏積累了寶貴的實戰經驗，也積累了可觀的財
富。1985年初，劉鑾雄與愛美高另一主要股東兼董事梁英偉在公司發展方針上出現嚴重
分歧，劉氏將所持股票售予基金投資者，戲劇性地離開愛美高，半年後他在基金投資者
的支持下重返公司執掌大權，期間，劉氏將公司股票高賣低買，已賺了逾2億港元，初
顯投資高手本色。

1985年，劉鑾雄開始在香港股市物色收購對象，他首先看中能達科技，能達科技的大股
東莊氏家族不肯讓控制權旁落，被迫以高價購回愛美高所持股份。結果，愛美高在這次
狙擊戰中，輕易賺取超過600萬港元利潤，這比愛美高1980年度全年盈利還多出100多萬
港元。

能達科技一役，劉鑾雄僅是小試牛刀，真正令劉氏崛起的，是收購華人置業一役。華人
置業是一家老牌華資公司，成立於1922年，並於1968年在香港上市，創辦人是香港赫赫
有名的兩大世家主持人馮平山和李冠春。該公司的業務頗為簡單，只是持有優質物業和
有價證券，其中最重要資產是位於中區的華人行。不過，七十年代中，華置以1.3億港
元價格，將華人行售予李嘉誠，並將所得資金進一步收購另一家上市公司中華娛樂逾五
成股權，使之成為華置的附屬公司，中華娛樂最重要的資產則是位於中區華人行隔皇后
大道中相對的娛樂行。長期以來，華置的決策權都是由馮、李兩大家族共同執掌，馮秉
芬出任華人置業主席，李福樹則出任中華娛樂主席，彼此相安無事。由於是世家大族的
公司，華置在香港上層社會知名度甚高，但規模有限，股票交投疏落，一般市民對之極
少留意。

1986年，市場突然傳出馮、李兩大家族後人不和的消息，接著出現一系列不尋常事態，
先是在中華娛樂股東周年大會上，馮秉芬獲選兼任該公司主席，李福樹只留任董事；3
月21日在華置股東周年大會上，新一屆董事局更出現重大人事變動，以李福樹、李福
慶，李福兆三兄弟為首的李氏家族成員全部被摒出局，取而代之的是董事局主席馮秉芬
引入的成員，包括其子馮慶鏘、馮慶炤，及被譽為企業奇才的韋理。韋理原係和記黃埔
主席兼行政總裁，深諳企業財務安排和組織策略，在香港商場戰績彪炳，曾挽救過和
黃、百和保、富豪酒店等多家上市公司。

是次華置董事局大改組的導火線，傳間是李福兆與其家族成員出現兄弟鬩牆、李福兆一
怒之下聯同好友孔憲紹將所持華置股票售予韋理，韋理遂聯絡馮秉芬合組司馬高
（Shimako）公司，以持有略低於三成半股權的大股東身份，迫使李氏家族成員出局。

李氏後人眼看一時大意，令先人祖業落入對方手中，在心心不忿之下，即聯同新鴻基公
司主席馮永祥合組巴仙拿（Bassina）公司，於3月23日提出以每股16港元現金全面收購
華置建議，其時該公司已擁有華置28.5%股權，並獲其他持有2.8%股份的股東同意接受
收購，即其持有31.3%華置權益。由於雙方持股量旗鼓相當，戰況一度膠著，不過，華
置股價則已飆升至每股19.8元，顯示已有第三者介入收購。

華置兩大股東鷸蚌相爭，給正在積極物色收購目標的劉鑾雄以可乘之機。1986年4月11
日，愛美高宣布介入收購戰，提出以每股16.5元全面收購華人置業。4月19日形勢急轉
直下，愛美高宣布將收購價提高到每股18港元，其時，愛美高已取得李氏家族所持華置
股份，以及馮秉芬胞弟名下的股份，總數已超過四成。馮秉芬眼看大勢已去，亦將所持
華置股份售予韋理。最後，愛美高與韋理達成協議，共掌華置，由韋理出任華置董事局
主席，劉鑾雄以大股東身份出任董事總經理，馮氏家族成員包括馮秉芬、馮慶麟、馮慶
鏘、馮慶炤等全部出局。據說，馮秉芬之所以在關鍵時刻從收購戰退出，是因為無法籌
夠當時所需的1.8億港元款項。事實上，其時馮秉芬集團已陷入財務危機之中，同年9月
康年銀行被港府接管，得知該銀行向馮氏集團的貸款已高達1.6億港元，馮氏集團危機
遂表面化，接著傳出馮氏擬出售東亞銀行股份套現消息。稍後，馮秉芬集團宣布債務重
組，馮家在淺水灣的「國堡」亦由債權銀行委託經紀出售套現。至此，又一家聲名顯赫
的老牌華資財團在時代的潮流中衰落。


劉鑾雄「狙擊」香港大酒店

華置收購戰一役，使劉鑾雄旗下的上市公司增加到3家，實力大增。1986年至1987年
間，劉氏透過旗下3家公司發行新股集資，再度展開連串收購。他的目標是那些市值大
大低於資產值、大股東控制權不穩的上市公司，這次他首先狙擊的是李兆基旗下的中華
煤氣，但李兆基早有準備，及時在股市中大量吸納中華煤氣股份，不予劉鑾雄可趁之
機，劉氏只好將所持中華煤氣800多萬股份售予基金，然而是役亦獲利3,400多萬港元。
接著，他將收購的目標指向香港巨富嘉道理家族旗下的明珠—─香港大酒店。

香港大酒店是一家歷史悠久的老牌英資公司，創辦於1866年，旗下資產包括半島酒店、
九龍酒店、淺水灣影灣園、山頂纜車及中區聖約翰大廈。由於經營保守，其股價長期落
後於資產值，正是噬肥而食的股壇狙擊手的理想狙擊目標。八十年代中，香港大酒店雖
由嘉道理家族主政，但它並非公司大股東，僅持約12%股權，大股東是華商梁仲豪家
族，持有大酒店30.4%股權。根據兩大股東的長期默契，嘉道理家族掌管公司酒店及有
關業務，梁氏家族負責地產業務，兩家在董事局一直相安無事。

不過，這種局面維持到1987年初突然發生變化，梁氏家族有意淡出大酒店，將所持大酒
店30.4%股權分別售予劉鑾雄旗下的中華娛樂和林百欣旗下的麗新發展，其中，中華娛
樂約佔20%股權。劉鑾雄購入大酒店股份後，即聯同林百欣家族約見大酒店主席米高．
嘉道理，要求加入董事局，被米高拒絕。1987年5月4日，大酒店召開股東大會，當時米
高．嘉道理循例告退，必須選董事。會上，劉鑾雄發動突襲，投票反對米高連任主席，
獲林百欣家族支持，然而，米高憑藉家族在大酒店股東中的聲望和份量，仍以微弱多數
當選，劉、林兩家族則雙雙被拒諸董事局門外。

面對華商的挑戰，當時年已九旬的嘉道理家族掌航人羅蘭士．嘉道理以沉著鎮定態度迎
戰，他首先向香港收購及合併委員會投訴劉、林兩家是「一致行動者」，根據條例，
劉、林兩家持股量已超過35%的全面收購點，必須以近半年來最高價向大酒店股東提出
全面收購。儘管後來收購及合併委員會裁定並無明顯證據證明劉、林是「一致行動
者」，但嘉道理的拖延戰術已經奏效，嬴得時間從容部署，並在市場大量吸入大酒店股
份。

隨後，嘉道理將矛頭指向持有大酒店股份的中華娛樂的控股公司華人置業，市場傳聞嘉
道理正與華置另一大股東韋理聯手，企圖取得華置控制權。劉鑾雄在後院起火的情況下
被迫退出收購戰，7月24日，劉氏與代表嘉道理家族的寶源投資達成協議，將所持34.9%
大酒店股份轉售予由寶源投資安排的銀團及匯豐銀行的一家附屬公司。嘉道理為避免觸
發全面收購點，假第三者之手迂迴接下劉鑾雄所持大酒店股份，解除了劉氏的威脅。是
役，劉鑾雄旗下愛美高及中華娛樂兩家公司分別獲利4,200萬港元和9,400萬港元。

同年10月，劉鑾雄再次展開收購行動，透過中華娛樂收購萊龍空殼公司，改名為中娛策
略（後又改為「瑞福」）上市，負責證券投資，12月又成功取得保華建築的控制權。至
此，他所控制的上市公司已增至5家，自成一系。其後，劉鑾雄更使出「連環供股」的
殺手間，此舉不僅迫使韋理大幅減低對華置的持股量，而且令其商業王國急速膨脹。從
1985年到1989年的短短數年間，愛美高系市值已從4億港元急增到58億港元，躋身香港
股市二十大財閥之列。

劉鑾雄在短短數年間，透過對香港老牌家族公司的狙擊，不僅成為叱吒風雲的「股壇犯
擊手」，而且成功建立起其商業王國，鋒頭可謂一時無倆。有人曾對劉氏有這樣的評
論，認為他「在股市、在商場，……動作極其靈巧，出招狠準穩勁，結合其過人財技，
鷹隼般銳利目光，馳騁縱橫，富豪第二代裡頭，鮮能匹敵；連打江山的前輩富豪，以當
年才略膽色、智謀幹勁，大慨也得承認：長江後浪推前浪。」

劉鑾雄成新一代財閥

自1989年底起，劉鑾雄發動的「連環收購」及「連環供股」行動宣告停止，轉而進入集
團的鞏固、整合階段，並推出一系列私有化計劃。早在1987年，劉鑾雄已公開表示，他
更長遠的目標，是擁有一家資產達100億港元規模的、有代表性的集團上市公司。

1989年10月，劉鑾雄宣布將中華娛樂屬下兩家上市公司保華集團（前為保華建集）和瑞
福合併為保華國際，開始了其私有化計劃的第一步。接著，他將私有化的目標對準華
置。不過，華置私有化的進程卻一波三折，相當棘手。從1989年12月到1991年9月，愛
美高曾兩度提出私有化華置建議，但均因出價過低而遭到以韋理為首的小股東的反對。
當時，韋理儘管已辭去華置董事局主席一職，但透過旗下上市公司亞洲證券仍持有7.5%
華置股權。1991年9月，愛美高再次舊調重彈，建議以每兩股華置換一股愛美高，將華
置私有化。部分小股束即委託律師刊登廣告呼籲反對，而香港證券監察委員會亦介入，
直指愛美高游說小股東接納建議違反收購及合併守則。12月，愛美高修改私有化條件，
提出以每200股華置換115股愛美高及23份愛美高認股證，1989年10月，劉鑾雄宣布將中
華娛樂屬下兩家上市公司保華集團（前為保華建集）和瑞福合併為保華國際，開始了其
私有化計劃的第一步。接著，他將私有化的目標對準華置。不過，華置私有化的進程卻
一波三折，相當棘手。從1989年12月到1991年9月，愛美高曾兩度提出私有化華置建
議，但均因出價過低而遭到以韋理為首的小股東的反對。當時，韋理儘管已辭去華置董
事局主席一職，但透過旗下上市公司亞洲證券仍持有7.5%華置股權。1991年9月，愛美
高再次舊調重彈，建議以每兩股華置換一股愛美高，將華置私有化。部分小股束即委託
律師刊登廣告呼籲反對，而香港證券監察委員會亦介入，直指愛美高游說小股東接納建
議違反收購及合併守則。12月，愛美高修改私有化條件，提出以每200股華置換115股愛
美高及23份愛美高認股證，部分股東開始轉變立場。

1992年2月10日，華置召開特別股東大會，經過長達7小時的激烈辯論，大會通過私有化
建議。不過，當時華置每股資產淨值高於愛美高，華置小股東竟接納這項建議，令外界
頗覺意外。部分小股東即往證監會投訴，並前往港督府請願。2月24日，證監會公開譴
責劉鑾雄等人違反收購及合併守則，並向百慕達最高法院要求押後聆訊華置私有化建
議，或反對私有化建議。在證監會的巨大壓力下，愛美高和華置量事局被迫在最後一刻
撤回私有化建議，劉氏私有化華置大計可謂功敗垂成。

儘管華置私有化一波三折，但劉鑾雄的其他私有化計劃卻順利展開。1992年初，中華娛
樂成功兼併了保華國際，同年9月，華置亦成功私有化中華娛樂。市場預期，劉鑾雄將
第三度提出私有化華置建議，以達到只保留一家上市公司的目標。

然而，出平市場意料之外，1993年10月，劉鑾雄使出一招叫做「移形換影」的計策，他
一改慣常做法，不由控股公司愛美高去收購華置，改由華置反向收購母公司愛美高。他
建議，每4,000股愛美高換取4,224股華置新股，另每6,000份愛美高認股證換1,505股華
置新股。根據愛美高及華置兩家公司的聲明，私有化的主要原因，是愛美高近年的發展
策略出現轉移，由以往的證券和物業雙線投資，轉變為偏重於物業發展，最近更只是集
中於增持華置股份，並日益發展為一家地產控股公司，其盈利亦主要來自華置。因此，
為避免兩公司物業投資活動出現直接競爭，遂決定將愛美高私有化。

不過，市場人士多認為，華置反收購的直接原因，是劉鑾雄看中華置所擁有的優質投資
物業，希望直接擁有華置，或者是劉氏吸取了以往失敗的教訓，為減輕華置股東的強大
反對勢力的阻撓，使出這一招「移形換影」的妙計。根據華置和愛美高獨立股東財務顧
問渣打亞洲及英高財務的推薦文件，兩公司合併後對二者的資產值無損，合併後愛美高
股東應佔盈利增加，而華置每股盈利僅攤薄4%。11月10日，愛美高和華置股東大會均以
98%以上的絕大比數通過收購建議。

華置鯨吞愛美高後，劉鑾雄及其相關人士直接持有華置52%股樓，成為華置大股東。經
多年奮戰，劉鑾雄終於憑著自己卓越財技，敏銳目光，從一名吊扇生產廠商擢升為香港
地產巨子，成功持有一家市值逾100億港元的大型上市公司，成為香港股壇舉足輕重的
華資新一代財閥，其內心興奮之情不言喻，難怪他當時罕有地在華董特別股東大會露
面，並打破一貫低調作風大談華置的未來發展大計。

華人置業自反向收購母公司愛美高後，實力聲名均大振，市值突破100億港元，已躍升
地產二線股前列，成為香港大型優質收租股之一。當時，華置擁有的樓面面積達285萬
方呎，其中包括位於銅鑼灣的皇室大廈、灣仔的夏愨和愛美高大廈（前海軍大廈），以
及中區的娛樂行四大皇牌。追溯歷史，娛樂行是華置於1987年以4億港元代價從中華娛
樂購入後拆卸重建，於1993年完成的，皇室大廈和夏愨大廈則是1993年以23.78億港元
從置地手中購入，這4幢優質物業經重估後在1993年底已增值至117億港元，相當於華置
在港物業資產淨值的約80%。

不過，在劉鑾雄直接控制下的華置，其投資策略並非如淘大置業及希慎興業等地產投資
公司繼續增持優質收租物業，而是從地產投資轉向地產發展，或並重發展。1994年及
1996年，華置先後數次將旗下的夏愨大廈的第七、八、九、二十二、二十三、二十六、
二十七層售出，套現大量資金。1996年11月，華置更將其中區優質物業娛樂行以36.40
億港元的高價整幢售予利氏家族的希慎興業。與此同時，華置在地產發展業務方面轉趨
活躍，除積極爭取參與灣仔太原街重建計劃及荃灣保華工業大廈重建以及競投東涌機鐵
上蓋項目二期發展（已失敗）之外，還大舉進軍國內地產市場。1996年11月，華置將國
內地產業務以愛美高中國名義在香港分柝上市，其時，愛美高中國在國內投資的地產項
目已達23項，總樓面面積2,968萬方呎，其中愛美高中國佔1,824萬方呎，價值約23.6億
港元。

到1996年底，劉鑾雄控制的華人置業和愛美高中國兩家上市公司，市值已達179.53億港
元，成為排名第二十位的上市財閥。


二、羅旭瑞

2.1「第一代狙擊手」羅旭瑞的崛起

八十年代藉股市收購迅速建立自己的商業王國的還有羅旭瑞，羅旭瑞的崛起比劉鑾雄稍
早，被譽為「第一代狙擊手」。羅旭瑞，1944年生於香港，是香港潮籍華商羅鷹石的次
子，幼時曾在香港聖約翰書院接受教育，後進入香港大學攻讀建築系課程，畢業後曾任
職於Wong Tung & Chau Lam公司。1979年，羅旭瑞加入鷹君集團，協助父親展開連串業
務擴張和收購活動，1980年將鷹君集團的酒店業務以富豪酒店集團名義分拆上市，又透
過富豪酒店收購小型地產上市公司永昌盛，並易名為百利保投資。1981年，羅旭瑞聘請
公司醫生韋理加入百利保投資，與韋理攜手合作，透過百利保策動對顏氏家族的中華巴
士公司的收購戰，計劃染指中巴擁有的地皮。羅、韋二人在這場收購戰中著著領先，使
對方要在外援協助下，才得以保住控制權。自此，羅旭瑞在香港商界嶄露頭角，成為令
人矚目的「企業狙擊手」。他那句「一擊不中，全身而退」的名言，更在香港商界廣為
流傳。

八十年代初，香港前途問題觸發危機，地產市道崩潰，鷹君集團出現了極大困難。至
1983年9月上半年度，鷹君集團一系包括鷹君、富豪酒店利百利保投資3家上市公司的虧
損高達24億港元，是當時被稱為「債王」的置地公司的兩倍，所欠銀行債項據說是「超
過資產以倍數計」。面對危機，羅旭瑞和父親羅鷹石在公司的處理問題上發生激烈爭
執，羅旭瑞認為富豪和百利保是長期投資，堅持毋須作出有關撇帳準備。羅旭瑞與父親
在公司運作方面的分歧日益嚴重。

1984年3月，亞洲證券主席韋理（顯然是在羅旭瑞協助下）向鷹君發動敵意收購戰，以
9,041萬港元向鷹君購入所持富豪酒店33.4%股權，由於富豪酒店持有百利保投資，鷹君
實際上亦間接將百利保出售。是次交易遭到羅鷹石的極力反對，他對促成這宗交易的羅
旭瑞極表不滿，但在債權銀行壓力下鷹君被迫售出富豪。交易完成後，羅旭瑞離開鷹
君，但出任由韋理任主席的富豪酒店及百利保兩公司的董事總經理。此後，外間便傳出
羅鷹石和羅旭瑞父子「不咬弦」的消息。多年後，羅旭瑞對這次離家創業有這樣的解
釋，他說：「孤身走我路是一個艱苦的決定，但富豪和百利保是由我一手創出來的，我
希望為公司和他們的股東做到最好。

韋理收購富豪，其實正是羅旭瑞為自己安排重組公司的第一步，因為早在韋理收購之
前，羅、韋二人已訂立協議，羅旭瑞有優先權向韋理購回富豪及百利保股份。當時，羅
旭瑞僅持有富豪酒店少量股份及百利保9.5%股權，主要是在百利保收購中巴失敗後股價
急跌時購入的，成本很低。羅旭瑞正是藉此作為他個人事業的起點。

接著，韋、羅二人便聯手展開富豪及百利保的資本重組計劃，首先是向匯豐銀行借貸
7.6億港元，其中1.3億港元用以向鷹君購回尖東富豪酒店，並撥出高達12.05億港元的
虧損，以奠定其資本重組計劃的基礎。1984年7月20日，韋、羅二人更宣布將富豪酒店
的股東資本大幅撇減，從原來的6.97億港元減至1.39億港元，同時註銷股份溢值帳6.6
億港元及重估兩間酒店的溢值2.3億港元，以抵銷溢帳上12.89億港元的帳面虧損，使其
股本能低於其有形資產淨值和市價，為日後發行新股集資作準備。1984年10月，富豪酒
店宣布重組，內容是富豪酒店發行新股集資3.27億港元，同時將所持百利保25.5%股權
售予韋理的亞洲證券和羅旭瑞的瑞圖有限公司，代價是6,675萬港元，使亞洲證券和瑞
圖持有百利保股權從原來的10.1%和9.5%分別增加到22.9%和22.3%，而百利保則向韋理
的亞洲證券購入富豪酒店32.5%股權，代價是支付現金50萬港元及承擔債務1.07億港
元。是次重組的目的是將富豪控制百利保的局面，轉化為百利保控制富豪，韋理從中套
現逾7,000萬港元，而羅旭瑞則僅投資3,337.5萬港元，便持有百利保22.3%股權，再透
過百利保持有富豪37.5%股權，從而奠定其建立日後商業王國的基礎。

2.2羅旭瑞的「狙擊」行動

從1985年起，當百利保和富豪酒店的財政狀況日趨改善及重整接近完成時，羅旭瑞便再
展其高超財技，部署連串收購行動，以鞏固及擴大其商業王國。他首先收購世紀城市，
作為其集團的控股旗艦。世紀城市成立於1981年3月，同年9月在香港上市，是一家中小
型地產公司。1983年地產市道陷入低潮後，世紀城市持續出現大量虧損，到1985年已累
積虧損逾2億港元，債權人正申請將其清盤，羅旭瑞即向世紀城市展開收購，以4,800萬
港元取得世紀城市近七成控制權。自此，羅旭瑞便以世紀城市為旗艦，開始建立和發展
以該公司為首的集團。

1986年3月，世紀城市向百利保發動收購，以每股百利保作價5.28港元，或世紀城市新
股50股，向百利保提出全面收購，結果成功取得百利保98%股權，稍後，世紀城市透過
配售百利保股份，將持股量減低至74.03%，仍保留其上市地位。同年，世紀城市先後將
所持銅鑼灣豪華中心及發展中地盤以3.29億港元價格售予百利保，使百利保成為集團發
展地產業務的主力。1987年7月，羅旭瑞又透過百利保策動對國泰置業的收購戰，取得
該公司81.4%股權。稍後，國泰置業易名為國泰城市，業務側重於證券投資、企業收
購，成為羅旭瑞旗下的第二號狙擊艦。

羅旭瑞收購國泰城市後，即將收購的目標指向嘉道理家族的大酒店集團。其時，大酒店
剛被劉鑾雄狙擊，但大股東嘉道理家族對該公司的持股量仍在35%以下，控制權不穩。
羅旭瑞看準此點，透過國泰城市向大酒店董事局接觸，提出善意收購建議，不過即遭拒
絕。1988年10月21日，羅旭瑞透過國泰城市正式向大酒店提出全面收購，收購價為每股
大酒店6.3元，其中現金4.8元加1股面值1.5元國泰城市股份。不過，當時大酒店每股資
產淨值在8元以上，國泰城市的收購價並不吸引。

羅旭瑞這次發動的收購戰，可說是典型的「蛇吞象」式收購，其時國泰城市的資產淨值
僅3億港元，而大酒店的資產淨值則高達90億港元，是前者的30倍。國泰城市要成功收
購大酒店需動用44.37億港元巨資，同時需發行近10億國泰城市新股。羅旭瑞以新進企
業狙擊手的姿態向香港英資的老牌家族公司發起挑戰，轟動了整個香港商界。

而對嘉道理家族來說，大酒店是該家族立足於香港的根基，好不容易才擊退劉鑾雄的入
侵，又豈容羅旭瑞染指。4日後，即10月25日，嘉道理家族宣布以每股5.8元價格向獨立
第三者購入一批大酒店股權，使持股量從34.9%增加到37.2%，因觸發全面收購點向大酒
店股東提出全面收購。嘉道理家族的反擊行動，目的亦並非全資擁有大酒店，而是要減
低羅旭瑞成功的機會。由於嘉道理已擁有37.2%股權，羅旭瑞若要取得大酒店50%以上股
權，必須要獲得79%的其他小股東接受。換言之，如果嘉道理家族不放棄其所持大酒店
股權，羅旭瑞的成功樣會不大。

正因為了解到這點，10月26日羅旭瑞再次接觸嘉道理家族，希望提高收購價收購嘉道理
家族所持股權，但遭到拒絕。面對嘉道理家族保衛大酒店的決心，羅旭瑞終於知難而
退，將所增持的1,100多萬大酒店股份轉售予嘉道理家族，獲利約1,200萬港元，實現他
那「一擊不中，全身而退」的名言。

大酒店一役雖然鍛羽，但羅旭瑞在同期展開的收購行動卻輕易取得成功，1988年9月，
羅旭瑞透過富豪酒店集團以3.65億港元收購加拿大星座酒店集團51%股權，該酒店是加
拿大規模最大的會議中心酒店，擁有900餘間客房，此項收購無疑是富豪酒店進軍海外
市場的一個突破。稍後，富豪再斥資4億港元購入美國酒店管理集團Aircoa公司51%股
權。與此同時，羅旭瑞又透過國泰城市成功收購香港上市公司富利國際85.75%股權及加
拿大上市公司Argosy Mining Co.37%股權。從1985年到1988年底，羅旭瑞在短短數年間
透過連環收購，成功控制8家上市公司，包括世紀城市、百利保、富豪酒店、國泰城
市、富利國際5家香港上市公司，成為香港經濟中急速崛起的新一代華資財閥。據財經
專家估計，其時羅氏集團在香港的資產已超過60億港元。

2.3羅旭瑞成新一代財閥

從1989年起，世紀城市集團進入鞏固、重整的新階段。1989年11月和1990年2月，世紀
城市集團先後進行了兩次重組，將國泰城市和富利國際的控制權分別從世紀城市和國泰
城市轉移到百利保旗下。1991年4月及1992年10月，百利保在購入國泰城市和富利國際
的核心資產後，又先後將兩家空殼公司出售。1993年底，羅旭瑞將百利保分拆為百利保
國際和百利保發展兩家上市公司，但到1995年6月，又將兩家公司合併，透過百利保發
展將百利保國際私有化。香港證券業人士對世紀城市系的頻繁重組評價不一，有的認為
透過重組，系內各公司的業務劃分將更加清楚，對集團管理和業績都有良好影響，但有
評論則認為，每次重組，系內的主要資產，便會轉向羅旭瑞那邊去。因此，投資者對世
紀城市系頗存戒心，以致該系股價長期偏低。

現時，尚難判斷世紀城市集團的內部架構重組是否已趨完成，但世紀城市、百利保發展
及富豪酒店無疑是該集團3家核心公司，其中，世紀城市是集團的控股公司，透過附屬
及聯營公司從事地產發展及投資、證券買賣及投資，以及經營管理酒店；世紀城市持有
71.7%股權的百利保則是該集團從事地產發展及投資的上市旗艦，持有的主要投資物業
包括銅鑼灣百利保廣場、賈炳達道的九龍城廣場等，是香港的二線地產上市公司；百利
保持有63.1%股權的富豪酒店集團則專責酒店經營管哩，在香港擁有4家酒店，包括富豪
香港酒店、富豪九龍酒店、富豪機場酒店、麗豪酒店，共有逾2,250間客房。富豪酒店
還在美國、加拿大等地持有超過22家酒店的全部或部份權益，並在全球建立一龐大酒店
管理網絡，已成為一國際化酒店集團。

到1996年底，羅旭瑞控制的3家上市公司，包括世紀城市、百利保發展及富豪酒店，市
值已從1989年7月的43.8億港元急增到277.34億港元，已躋身香港控制上市公司的二十
大財閥之列，排名次於老牌的利氏家族而居第十五位。

地產群英錄 （原載《香港地產業百年》馮邦彥 著 三聯書局）

一、長江實業

李嘉誠創辦長江實業，祖籍廣東潮安，1928年在家鄉出生，11歲時因日寇侵華，隨父母
舉家南遷香港，15歲時因父親病逝被迫輟學外出謀生，很快成為出色的推銷員。1950
年，李嘉誠以5萬元創辦長江塑膠廠。「長江」的取名，以李氏的解釋，是「長江不擇
細流，才能納百川歸大海」。50年代末，李嘉誠因經營有方，成為香港有名的「塑膠花
大王」。

李嘉誠早在1958年已開始看到香港地產業前景，當年他在港島北角購地興建了一幢12層
高的工業大廈度，命名為長江大廈，作為進軍地產業的第一步。此後，李嘉誠將製造業
賺取的利潤陸續投入地產，相繼此角、柴灣、新界元朗等地區與建工業大廈，規模愈來
愈大。當時，投資房地產者大多以「孖展」(Margin)的方式進行，花錢購地只付30％現
金，其餘70%向銀行借貸，風險頗大，地價一下跌就支撐不下去。然而，李嘉誠持有充
裕資金，既不用向銀行借貸，亦可從容發展、趁低吸納。60年代中期，香港先後爆發銀
行危機和政治騷動，地產市道陷入空前低潮。李嘉誠看準香港地產業的無限量前景，並
不為一時的調整而憂慮，反而利用這千載一時良機，大量吸納被賤價拋售物業，一舉奠
定日後在地產界大展鴻圖的基礎。

70年代初，李嘉誠決定全力發展地產，他於1971年6月創辦長江地產有限公司，1972年
改名為長江實業（集團）有限公司，將投資重點轉移到房地業。當時，正值香港股市進
入大牛市時期，李嘉誠把良機，及時將長實上市。長實法定股本為2億元，實收資本
8,400萬元，分4,200萬股，每股面值2元，以每股3元價格公開發售1,050萬股新股，集
資3,150萬元。1972年11月1日，長賓正式在香港掛牌上市。當時，長實的規模和實力均
顯不足，只有35萬方呎出租樓宇，且大半是工業大廈，每年租金收入僅390萬元；此外
有7個地盤在興建中，其中4個地盤為全資擁有。長實上市時預期年度利潤為1,250萬
元，但由於期間地價、樓價大幅上升，長實在上市後第一個年度獲利4,370萬元，相當
於預算利潤的3.5倍。

長江實業自1972年11月1日在香港上市後，即利用股市進入大牛市、股價上升的時機大
量發行新股集資。1973年，長實就公開發售新股5次，總數達3,168萬股，用以收購地產
物業，以及泰偉、都城地產等公司的股權。其中，1973年12月，長實以每股6.30元價格
（比上市時每股3元上升逾一倍），登行新股1,700萬股，集資逾1億元收購都城地產其
餘50％股權，即以1700萬股新股換取皇后大道中勵精大廈利德輔道中環球大廈，使每年
租金收入增加八、九百萬元。1975至1983年間，長實又先後公開發售新股8次，總數達
32,072萬股，相當於公司上市時總發行股數的7.6倍，藉以籌集大量資金去收購地產物
業或公司股權。其中，1981年1月，長實透過發行新股664.64萬股，就取得利興發展
39.3％股權。透過連串供股、發行新股，長實的資產規摸迅速壯大。1972年11月長實剛
上市時，市值僅約1.26億元，但到1981年底，市值已增加到78.77億元，在香港股市中
成為僅次於置地的第二大地產公司。

長實上市後即利用發行新股作為工具大規模集資，並趁地產低潮大量購入地皮物業，先
後購入及興建軒尼詩道8幢舊樓、皇后大道中聯成大廈一半權益、觀塘中匯大廈、皇后
大道中勵精大廈和德輔道中環球大廈等。1974年，長實與加拿大帝國商業銀行合作，組
成加拿大怡東財務公司，第一次將外資引入香港按揭市場。同年，長江實業向李冠春和
馮平山家族旗下的華人置業購入位於中區畢打街的華人行，並與匯豐銀行合作重建華人
行，作為集團的總部所在地。這時，長實的實力已深受匯豐銀行、加拿大帝國商業銀行
的重視。

1975平，長實趁香港經濟不景、地產市道低迷再次作重要擴展。當年它以8,500萬元的
低價，向太古地產購入北角寶馬山道賽西湖地盤。賽西湖佔地86.4萬方呎，長實在該地
盤興建925個1,260至1,640方呎的大型住宅單位以及商場、停車庫等，總樓宇建築面積
達132萬方呎，平均每方呎地價成本僅為64元，十分便宜。1977年長實趁地產市道轉旺
將賽西湖大廈推出發售，每方呎樓面售價達279至344元，長實及加拿大帝國商業銀行共
賺得毛利1.3億元。此次成功，奠定了長實以後一連串成功的發展機會。

1977年，長實的聲譽達到高峰。同年1月地鐵公司宣佈在地鐵中環站和金鐘站上蓋物業
發展權接受招標競投。由於兩地段均處於香港中區最繁華地區，競投激烈，參加投標的
財團多達30多個，其中又以老牌英資地產公司置地的奪標呼聲最高。長實針對地鐵公司
債務高企、急需現金回流的困難，提出了一個極其吸引力的方案，將上蓋物業完工時間
與地鐵通車日子配合。結果在眾多財團中突圍而出，擊欺置地，奪得地鐵中環、金鐘站
上蓋物業發展權。消息傳出，香港輿論為之轟動，此舉被譽為長實「擴張發展之重要里
程碑」，是「華資地產界的光輝」。

1978年5月，地鐵中環站上蓋物業環球大廈開售，總值達5.9億元的物業在8小時內全部
售罄。同年8月，地鐵金鐘站上蓋物業海富中心開始售賣，首日成交額逾九成。兩項交
易均破香港地產紀錄。是役，長實不僅賺取厚利，而且聲名鵲起。它在香港地產界的崇
高地位，被正式確認。當時，資深的股評家已經預測，長實的實力有可能超過置地。

這一時期，長江實業還利用其享有的聲譽及擁有的雄厚資金，與一些「有地無錢」的上
市公司合作，發展這些公司擁有的土地。早在1976年，長實就曾先後與亨隆地產、銓利
基業等公司合作，先後發展壽臣山的高級豪華別墅及灣仔堅尼地道鳳凰台的高級住宅大
廈，雙方均分得可觀利潤。1979年，長實又與廣生行合作，興建位於灣仔告士打道、謝
斐道及杜老誌道間一幢25層高商業大廈。1980至1983年間，長實更先後與南海紗廠、南
洋紗廠、恰南實業、廣生行、會德豐系的信託置業、聯邦地產，以及港燈集團等，合作
成合組聯營公司，發展對方所擁有的土地或買賣對方所擁有的物業。這些合作對長實極
為有利，因為它不需要付出一大筆資金購買土地，只需支付少量做地基工程的錢，並透
過「賣樓花」以戰養戰，就可與合作公司分享可觀利潤。長實的實力因而進一步增強。
到1981年度，長實年利潤高達13.85億元，相當於上市第一度的31.7倍。

從70年代末至80年代中期，李嘉誠領導的長江實業進入了一個急速發展的新時期。當
時，李嘉誠以高瞻遠矚的戰略目光為長實制訂新的發展策略，即動用大量現金收購那些
潛質優厚的英資上市公司，這些公司的共同特點就是擁有龐大的土地儲備、因經營保守
而股價長期偏低、大股東對公司的控制權不穩。1977年長實斥資23億元收購擁有中區希
爾頰酒店的美資永高公司全部股份，正是這一策略的先聲。

1978年，它再接再厲，收購了英資上市公司青洲英坭25％股權，並進而取得該公司的控
股權。青洲英坭的主要業務是生產及銷售水坭等建築材料，與長實的業務相配合，更重
要的是它持有九龍紅勘鶴園街的龐大廠址，為長實日後的地產發展提供了大量廉價地
皮。

與此同時，長實又將收購目標轉到在九龍尖沙咀海旁擁有大量土地儲備的九龍倉，九倉
是置地的聯營公司，與置地同屬英資怡和旗下的兩大主力。李嘉誠看準置地對九倉控制
權不足的弱點，大量吸納九倉股份，後來收購消息外洩，怡和向匯豐銀行求助，向李嘉
誠斡旋。李即將所持全部九倉股份轉售「世界船王」包玉剛，賺取了約6,000萬元，全
身而退。

1979年8月，長實成功從匯豐銀行手中購入和記黃埔9,000萬股普通股，一舉為順利入主
和黃鋪平道路。和黃屬英資四大洋行之一，不僅在紅磡擁有龐大的船塢地皮，而且是綜
合性大型企業集團。1985年，長實再透過和黃收購香港電燈集團。至此，長實一舉控制
了四家上市公司，市值達353.9億元，比未進行上述收購活動的1977年大幅增長59倍。

長實入主和黃後，即發揮其地產專長，著手籌劃將黃埔船塢舊址發展為規模宏大的黃埔
花園計劃。其實，80年代初，和黃已開始與港府商討重建黃埔船塢補地價問題，不過，
當時地價高企，港府要求補地價金額高達14至19億元，雙方一直無法達成協議。後來，
香港前途問題現，樓市崩潰，談判一度中止。1984年9月，中英雙方就香港前途問題草
簽聯合聲明，投資者信心開始恢復，和黃即與港府展開談判，同年12月達成協議，和黃
補地價3.91億元，另加道路建築費2.1億元。當時，港府之所以肯接受這個低價，是希
望藉此刺激香港樓市復甦，港府總註冊署署長紀信禮在接受和黃支票時表示：「該項斥
巨資重建計劃乃有益和有建設性，顯示地產商對地產及香港將來充滿信心。」

和黃把握良機出擊，大大減低了土地成本。整項龐大計劃，是在黃埔船塢舊址約19公頃
（約200萬方呎）土地上興建94幢住宅大廈，共11,224個單位，總樓面面積764萬方呎，
另有商場面積169萬方呎，計劃在6年內分12期發展，總投資40億元。這是香港進入過渡
時期以後首項龐大地產發展計劃。黃埔花園從1985年4月推出第一期，到1989年8月售出
最後一期，歷時4年半，每方呎樓面售價從最初的686至717元上升到1,490至1,755元，
平均每方呎樓價約1,220元。粗略估計，和黃的總收益高達92億元，扣除40億元成本，
黃埔花園至少為和黃帶來53億元的巨額利潤，這遠不算約169萬方呎的收租商場面積。
難怪和黃總經理馬世良說：”It is a wonder investment”。

在整個80年代，長實集團先後共完成60多項地產發展計劃，除黃埔花園外，尚有城市花
園、和富中心、嘉雲合、樂信合、瑞峰花園、銀禧花園，以及麗城花園，所提供的住宅
單位超過5.25萬個。期間，長實集團發展的物業，約佔香港整個物業市場的20％，長實
已成為香港地產業的領導者。

踏入90年代，長實的氣勢更形宏大，它利用所收購公司的龐大土地儲備，策劃四大私人
屋村的發展計劃，包括藍田地鐵站的匯景花園、茶果嶺的麗港城、鴨利洲的海怡半島，
以及元朗天水圉的嘉湖山莊，這都是香港地產發展史上僅見的大型發展計劃，四大屋村
共佔地747萬方呎，可提供樓面面積2,953萬方呎，其中住宅單位逾4萬個，總投資超過
185億元。

四大屋村中，藍田匯景花園地段於1988年4月由長實聯同中信集團投得，該財團向港府
補地價10億元，在藍田地鐵站上蓋興建20幢28至34層高住宅樓宇，約提供4,100個單
位，從1991年起陸續建成。茶果嶺的麗港城和鴨利洲的海怡半島則是由和黃聯營公司聯
合船塢將肯衣的船廠用地與蜆殼石油公司在茶果嶺及鴨蜊洲的油庫用地交換，以及香港
電燈集團將電廠從鴨蜊洲遷往南丫島後所得，其中，麗港城計劃興建55幢住宅樓宇，提
供逾8,000個住宅單位，可容納2.5萬居民，從1990年起陸續建成。海怡半島則計劃興建
35幢住宅樓宇，提供逾10,000個住宅單位。

四大屋村中，以嘉湖山莊規模最大，是香港迄今以來最大的私人屋村，佔地38.8公頃，
計劃興建58幢28至40層高的住宅樓宇，約15,000個住宅單位。嘉湖山莊發展計劃由長實
策劃，擁有49％權益，其餘51％由中資華潤集團擁有。根據1988年雙方達成的協議，長
實保證華潤至少獲利7.5億元，但若售樓價超過特定水平，長實所分得利潤份額將從49
％提高到75％。

嘉湖山莊於1991年11月推出首期，當時售價已達每方呎樓面面積1,850元，超過長實與
華潤協議中1997年每方呎1,700元的指定價格。其後，嘉湖山莊樓價隨香港地產大潮節
節飆升，1996年4月複式單位御景軒推出時，每方呎售價已升至2,936元，到1997年地產
高峰期時，每方呎售價更升至4,000元左右，估計整項計劃為長實帶來超過130億元的巨
額利潤。長實無疑成為了香港地產市場大型私人屋村的領導者，被稱為「大型私人屋村
之王」。


二、新鴻基地產

與長江實業齊名的是新鴻基地產，新地的前身是新鴻基企業和永業有限公司，由郭得
勝、李兆基、馮景禧等三人聯手創立，商界將三人並稱為「三劍俠」。郭得勝
（1911-1990年），原藉廣東中山，早年隨父經營洋雜批發，抗戰爆發後避居澳門，開
設信發百貨商行。戰後移居香港，在香港上環開設一間「鴻昌合記」雜貸店。後來，郭
氏取得日本YKK拉鍊的獨家代理權，當時適逢香港製衣業崛起，生意滔滔不絕，其銷售
網絡擴展到東南亞各地，嬴得「洋雜大王」稱號。郭氏藉此賺取他日後在香港地產界大
展拳腳的資本。

1958年，郭得勝與馮景禧、李兆基等8人合組永業有限公司，開始向地產業發展。1963
年，郭、馮、李「三劍俠」為了擴大經營，將永業結束，各投資100萬元創辦新鴻基企
業有限公司，郭任董事會主席，馮、李分任副主席，當時員工僅10餘人，規模很小。而
「新鴻基」的命名，則分別取自馮景禧的新禧公司的「新」，郭得勝的鴻昌合記的
「鴻」及李兆基的「基」。

60年代，正值香港中小型工廠蓬勃發展之際，新鴻基成立後，郭氏等人憑藉其經營日本
拉鍊時與工業界建立的聯繫，了解到中小廠商對多層工業樓宇的殷切需求，遂將「分層
出售、分期付款」的售樓方式移植於工業樓宇，重點發展多層工業大廈，此舉受到山寨
式廠家的歡迎。這一時期，新鴻基不僅在地產業站穩了腳跟，而且雄霸多層工業大廈市
場，從1965到1972年，新鴻基售出的樓宇總價約5.6億元，換言之，平均每年的售樓營
業額高達7,000萬元。

70年代初，新鴻基企業的規模日漸擴大，郭得勝、李兆基、馮景禧三人遂於1972年7月
14日將其改組為「新鴻基（集團）有限公司」，計劃在香港上市。稍後，「三劍俠」開
始分道揚鑣，馮景禧早於1969年創辦新鴻基證券，轉而向證券業發展；李兆基則自立門
戶，成立恆基兆業有限公司；郭得勝則繼續主持新鴻基（集團）的大局。1973年3月16
日，郭為避免公司與馮景禧的新鴻基證券混淆，遂改名為新鴻基地產發展有限公司。

新鴻基地產上市後，亦極為重視利用發行新股這一犀利武器，迅速搞大公司資產和規
模。新地上市後，即利用上市集得的1億元，再加上900萬股新發行股票，以及向銀行貸
入1億多元，購入了29個地盤，共43.8萬方呎土地，此舉令新地的土地儲備一下子增加
了一倍以上。其後，新地多次開動印刷機印刷股票，透過發行新股換取其他上市公司股
票，包括以200萬新股換取大昌地產250萬股股票，以800萬股新股換取利獲家海外140萬
股股票、利獲家倫敦60萬股股票以及套取現金3,000萬元。新地再趁股市高潮將所換取
股票高價拋售，從中賺取巨額利潤以支持地產發展。1972牛8月23日新地上市時，市值
約4億元，到1981年底已增加到43.77億元，在香港股市中成為僅次於置地、長實、新世
界發展的第四大地產公司。

新鴻基地產於1972年8月23億元在香港上市，當時新地的法定股本是3億元，實收股本約
2.27億元，每股面值2元，以每股5元公開發售2,000萬股新股，集資1億元，結果獲得超
額10倍認購。當時，新地已頗具規模，擁有23個發展地盤，佔地面積達30萬方呎。上市
首年，新地的純利為5,128萬元，比預期利潤高出五成。

新地上市後，即利用所籌集資金大量購入地皮，其中，大型地盤包括薄扶林道、荃灣地
皮、界限街根德閣、福榮街及桂林街地段、龍珠島、青衣地段等。到1976/77年度，新
地擁有的地盤面積已增加到82萬方呎，可建成樓宇面積695萬方呎。新地極重視維持龐
大的土地儲備，以地產發展為主，強調貨如輪轉。它每年都購入多個可供發展地盤，每
年亦能依據既定程序完成若干發展計劃，紀錄中最少亦有6項（1973/74年度），最多有
26項（1979/80年度），即使是在1982/83和1983/84年度香港地產市道低迷期間，新地
也分別完成了9項和12項發展計劃。有人形容新地就像一家「樓宇製造工廠」，源源不
斷地將「原料」（地皮）「加工」（興建上蓋）為「成品」（各類樓宇）。正因為如
此，新地的利潤逐年穩步上升，到1980/81年度，新地純利已增加到5.54億元，相當於
上市首年度的10倍。

新地的成功很大程度上得益於其主持人郭得勝高瞻遠矚的目光及其緊扣市場循環盛衰的
投資策略。郭得勝是香港地產界有名的「大好友」，他看好香港房地產業的長遠發展前
景，因而往往能在地產危機中以低價購入大量土地，發展物業，然後在市道復甦時高價
出售，獲得厚利。其實，他這種「人棄我取」的投資策略早在新鴻基企業時代已運用自
如，1965至1967年期間，香港先後發生銀行擠提及政治騷動，觸發了資金外流利移民
潮，地產市道一落千丈。這期間，郭得勝等人趁低價購入不少土地，並建成22幢總值約
7,000萬元物業，為日後發展奠下基礎。1974年，香港經濟因中東石油危機的衝擊而陷
入低潮，地產市道再度回落，郭得勝看準香港人口膨脹，日後必然向新界新市鎮發展的
趨勢，遂運用手上資金大量購入新界土地利換地權益書。1978年香港經濟轉趨繁榮，刺
激地價樓市飆升，新地也進入收成期，所推出的樓盤都獲利豐厚。

70年代後期，新地的業務開始從地產發展擴展到地產投資。1977年，新地先後在港島灣
仔海旁和九龍尖沙咀東部購入地皮，興建新鴻基中心和帝苑酒店。新鴻基中心樓高53
層，樓面面積達86萬方呎，大廈全部鑲嵌茶色玻璃幕牆，外形巍峨壯觀，富有現代化氣
息，與置地的康樂大廈遙遙相對，在設計上則比康樂大廈高出1呎，微妙地反映新地超
越置地的意圖。新鴻基中心落成後，即成為公司的總部所在地和「招牌大廈」。1980年
底，新地以市值70.2億元躋身香港十大上市公司之列，成為香港著名的大型地產集團之
一。

與長實的「對外擴張」明顯不同，新鴻基地產側重的是「內部擴張」。70年代以後，新
地圍繞地產發展向上下游拓展業務，除收購原有的建築、管理服務公司外，還相繼開設
保安消防設備工程、設計工程（則師樓）、機械電機工程部門等，又增設財務公司、保
險公司、混凝土公司、石屎生產廠、建築機械供應公司等附屬機構。到80年代中期，新
地已擁有附屬及聯營公司超過100家，包括本身擁有的附屬公司47家、聯營公司28家，
旗下上市公司新城市（新界）地產有限公司又擁有附屬、聯營公司35家，形成從投資控
股、地產發展及投資、樓宇建築、機械、工程及混凝土生產及供應、物業管理及代理、
財務金融及保險等一條龍服務的垂直式發展集團，成為一家龐大縱式生產集團、典型的
「樓宇製造工廠」。

新地主席郭得勝，是香港地產業有名的「大好友」。80年代初，香港前途問題浮現，投
資者信心不足，但郭得勝則明確表示：毋須擔心1997。他對記者指出：「對1997年新界
租約問題，或地契年期間題，我們全不理會，也不用擔心，因為這是（中國）政府與港
府內問題，而有關政府必會為照顧我們而作出最圓滿的決定。做地產商的，只要積極去
幹，為市民提供更理想的居所，就已盡了地產商的責任。」1989年北京「六四事件」爆
發，香港地產市道低迷，郭得勝明確表示：「除了在內地投資之外，新地不會考慮將資
金調往海外。我們的方針，依然是立足香港，在這裡發展。」

由於看好香港地產業長遠前景，新地往往能在形勢不利時期，以「人棄我取」的投資策
略，緊扣地產市道循環，將每次危機視作趁低吸納土地的良機，結果在地產高潮中賺取
厚利。1982至1984年間，香港地產崩潰，新地擁有的地產物業價格亦大幅下挫三、四
成，然而，新地在此期間仍大量吸納廉價土地，到1984年6月，新地的土地儲備達到
1,140萬方呎樓面，估計每方呎樓面地價低於200元。1985年，地產業復甦，新地即動用
10億元購入8幅可建285萬方呎樓面面積土地。新地抱著「貨如輪轉」宗旨，不計較個別
地盤的成敗得失，致力於資產負債平衡，在維持龐大土地儲備的同時，又保恃大量現
金，因而往往處於進可攻、退可守的主動位置。

長期以來，新鴻基地產基本上是一家以地產發展為主要業務的公司，售樓所得收入在公
司每年總收益中所佔比重曾高達七成以上。因此，它極重視增加土地儲備，在整個80年
代，新地的土地儲備從約1,340萬方呎增加到3,250萬方呎，1999年更達到5,060萬方
呎，一直穩居香港地產公司的榜首。新地的大部分土地並非在官地拍賣場競投，亦非在
市區收購舊樓，反而多數是早期在新界區不斷購入龐大土地，如馬鞍山、深井、元朗等
地，成本不高。80年代以後，香港市區土地幾已發展殆盡，新界遂成為發展首選，其時
新界新市鎮已逐步開發，交通網絡亦日趨完善，地價因而上升。新地由於早著先機，已
持有相當理想地段，故樓宇落成後，不獨景致交通理想，售價也不太昂貴，自然深受買
家歡迎。

新地發展出售的物業，在地區上非常廣泛，遍佈港九新界各個角落，在品種上包括寫字
褸商場、住宅和廠廈，在面積上大中小互相兼顧。由於擁有龐大土地儲備、物業發展所
需的一切人才，及準確的市場調查，新地無論在任何時期都有適合市場需求的樓宇出售
和供應。不過，新地在80年代發展的主力是中小型住宅樓宇。郭得勝曾在新地1989/90
年度年報中表示：「本集團一向主力發展中小型住宅樓宇，未來的政策將繼續於各發展
中之新市鎮內進行大規模住宅計劃，提供中小型住宅，以適應不斷之需要。」這種策略
明顯是配合了港府自70年代中期起大規模發展新界新市鎮的城市發展規劃。

新地的地產發展計劃頗能迎合市民需要。踏入90年代，由於經濟繁榮、市民收入增加，
人們對居住環境及面積的要求亦提高，以往二、三百方呎的小單位已不能滿足置業老的
要求。針對這一轉變，新地逐步轉向發展高質素的大型屋村，單位面積在500至1,000方
呎之間，並設有住客俱樂部，極力塑造高質素、高品味的形象。新地還重視以另類生活
文化來包裝所推出的屋村，如雅典居、加州花園、加州豪圖等，設計風格上配合移民的
回流，結果大受歡迎。新地推出的樓宇，往往成為市場中的名牌。

80年代初，新地為配合新市鎮大型住宅屋郊的發展，開始在各新市鎮中心興建大型綜合
商場，作投資物業之用。首個大型綜合商場是矗立沙田市中心的新城市廣場。新城市廣
場第一期工程總樓面面積100萬方呎，耗資逾10億元，80年代初動工，至1984年落成，
是沙田新市鎮最龐大的商業建設，場內包括大型百貸公司、各類店舖、迷你電影院、中
西式菜館、滾軸溜冰場及各類文娛康樂設施，還有一個巨型的電腦音樂嘖泉。新城市廣
場開業後，瞬即吸引大批海外及本地旅遊人士前來遊覽購物，成為香港最受歡迎的商場
之一。

受到沙田新城市廣場成功的鼓舞，新地相繼在新界各新市鎮及大型住宅屋村中心興建大
型綜合商場，以發展集團的投資商場網絡。計有新城市廣場二、三期，新屯門中心，新
都會廣場，荃灣廣場，上水廣場，東九龍廣場等，總數逾30個。新地擁有及管理的商場
和停車場面積堪稱全港之冠，所有商場均位於港九新界各區最優越位量，極其發展潛
力。新地這種以新市鎮商場為主力的物業投資策略，與以新市鎮大型屋村為主力的地產
發展策略相配合，可謂相輔相成，相得益彰。從1992到1998年，新地一直穩居香港股市
值十大地產公司榜首，堪稱香港的「地產巨無霸」。


三、恆基兆業

恆基兆業有限公司創辦於1973年11月，創辦人李兆基，祖籍廣東順德，1929年出生，早
年曾在其父開設於家鄉的永生銀號當學徒。1948年，年僅19歲的李兆基隨身攜帶1000
元，從家鄉順德南來香港，初期在金舖做外匯黃金買賣，1958年起與郭得勝、馮景禧等
合夥從事地產發展，並創辦新鴻基地產。1972年新地上市後不久，「三劍俠」各奔前
程，李兆基辭去總經理一職，自立門戶創辦恆基兆業。當時，恆基兆業約有資產5,000
萬元，發展地盤約20多個。職員四、五十人，已有一定規模。

恆基兆業與新鴻基地產原來同出一系，淵源深厚，其投資策略亦相當接近，如看好香港
地產業發展前景、緊扣地產市道循環的盛衰、重視維持龐大的土地儲備、重視住宅樓宇
的發展等等。不過，與新地相比，恆基兆業特別重視小型住宅樓宇的發展，故有「小型
住宅之王」的雅稱。

恆基主席李兆基認為，由於香港人口增長迅速，而且隨著經濟的蓬勃發展，市民收入增
加，置業觀念日濃，但土地供應有限，小型住宅樓宇的發展前景大有可為。早期，恆基
兆業的地盤多集中在市區，主要發展300至500方呎單位面積的小型住宅，銷售對象是廣
大受薪階層，由於住宅和工作地點距離不遠，加上交通方便，因而深受置業者的歡迎。

恆基兆業經營地產的方式亦與新地相似，強調貫徹「貨如輪轉」的宗旨，「只做樓宇供
應商不做收租業主」。因此，恆基十分重視增加土地儲備。1976年，恆基旗下發展地盤
已增加至140多個，成為土地儲備最多的地產公司之一。不過，恆基兆業增加土地儲備
的方式相當特別，它極少參與競投港府公開拍賣的官地，而主要是長期派人游說舊樓的
業主售樓，以各個擊破的方式，說服業主出售他們所擁有的單位，然後將整幢樓宇拆卸
重建。恆基又長期在英國和加拿大的中文報紙刊發廣告，收購香港的舊樓，這既方便老
華僑將香港的物業脫手，更令恆基在無競爭對手的條件下以低價購入地皮。這是李氏經
營地產的「絕招」。

早期，恆基的物業發展主要是收購舊樓重建，故主要集中在港九市區。不過，隨著時間
的推移，市區內可供發展或重建的地盤已買少見少，恆基看準新界必定成為地產發展商
日後爭奪的對象，於是自70年代末期開始大量吸納乙種公函換地證書，以保證日後在新
界有足夠的土地可供發展。1981年，李兆基就明確表示：「我們既然以地產發展為主的
公司，但是眼看到的是港九市區可供發展或重建的地盤所餘無幾，相信五年之後便無法
可以再在市區內找到『併樓』式的地皮，而政府官地則價格奇昂，數量也有限，屆時新
界的土地必定成為大家爭奪的對象。我們認為與其在未來幾年後跟其他公司兢出高價爭
投新界土地，倒不如先行未雨綢繆吸納大量換地公函，確保日後在新界有足夠的土地可
供發展。」李兆基這種高瞻遠囑的戰略眼光，可說是恆基兆業成功的重要因素。

正是基於這種戰略眼光，1975年港府開標競投沙田新填海區時，李兆基即作為發起人，
由恆基兆業聯同長實、新地、新世界發展合組百得置業有限公司，投得沙田新市鎮第一
號地段，並在該地段發展規模龐大的沙田第一城。沙田第一城不僅是恆基的精心傑作，
更成為該集團進軍新界地產業的先聲。

恆基兆業創辦初期，李兆基就有意將其在香港上市，當時有關上市條件及招股書已全部
準備好，可惜遇上股市暴跌，被迫取消有關計劃。後來李兆基選擇永泰建業實行「反收
購上市」。永泰建業原是一家規模較小的地產公司，1972年在香港上市，其時實收股本
僅2,532萬元。1975年，李兆基以恆基兆業名下物業換取永泰建業1,900萬股新股，控制
了永泰建業42．9％股權，成為最大股東。1977年，李氏再以名下6個地盤換取永泰建業
4,200多萬股，將控制權增至70.8％。到1979年，永泰建業妁市值已由初上市時的約
4,000萬增至9億元，短短4年間擴大20多倍，成為一間擁有26個發展地盤的中型地產公
司。

然而，永泰建業始終無法替代恆基兆業，前者只及後者的20％左右規模。1981年8月，
正值香港股市午氣沖天之際，李兆基將恆基兆業大部分資產注入旗下一家成立於1976年
1月26日的附屬公司──恆基兆業地產有限公司，並將其在香港掛牌上市。恆基地產上
市時，法定股本30億元，實收股本21.38億元，分10.69億股，每股面值2元，恆地以每
股4元價格公開發售5,000萬單位新股，每單位包括繳足股本1股及未繳足股本4股，未繳
足股本新股東申請時每股先付1元，其餘款項分兩期繳付，每股1.5元，分別於1981年12
月31日及1981年6月30日繳付。全部繳付後恆地集資10億元。恆地上市後即躋身香港十
大地產上市公司之列，該年底恆地市值達35.2億元，在地產上市公司中排名第七位。

80年代期間，恆基集團展開連串資產重組，以使集團結構和業務合理化。重組後，恆基
地產成為集團控股公司和上市旗艦，專責集團的地產發展業務，而旗下永泰建業則改名
為恆基發展，以地產投資和投資控股為主，持有中華煤氣和香港小輪兩家公用事業上市
公司的股權，在香港股市中自成一系。

恆基與新鴻基地產淵源深厚，投資策略亦相當接近，如看好香港地產業發展前景，緊扣
地產市道循環盛衰，以「人棄我取」的策略趁低吸納土地，維持龐大土地儲備等等。
1982至1984年期間，在中英談判僵持不下、香港前途尚末明朗的時候，地產市道低迷，
恆基即「反潮流」地乘機大舉購入土地，為日後公司的發展奠定基礎。

1987年10月股災後，新界的換地證價格下跌了三成，恆地便在1988年5月動用超過5,000
萬元，以平均每方呎1,000元價格，大手購入新界換地證書，加強了日後在屯門和葵涌
商住地皮的投資實力。1989年「六四事件」後，地產市道再次下跌，恆地於1990年度再
斥資3.2億元購入一批換地證書，使公司的換地證賬面值超過7.6億元。1991年3月，當
政府拍賣換地權益證書而乏人問津之時，恆地以8,300萬元悉數購入。因此，恆地成為
香港擁有最多換地權益證書的地產公司之一。

由於採取「反潮流」，「人棄我取」的投資策略，恆地得以低成本維持龐大的土地儲
備。從1990到1996年，恆基的土地儲備從1,650萬方呎增加到2,420萬方呎，其中尚未包
括1340萬方呎農地，成為香港僅次於新地的第二大土地儲備銀行。由於土地成本低，恆
地的邊際利潤相當高，以1993年度為例，該年度恆地其完成及售出160萬方呎樓宇，獲
得利潤約30億元，即平均每方呎純利1,800元，比新地的平均每方呎1,400元還高出接近
三成。

恆地與新地一樣，亦極重視「貨如輪轉」，強調資產負債的平衡。尤其是在市道不景時
期，恆地就會不斷地將樓盤的售價調低，以測試樓價底線，保持貨如輪轉。如1989年
「六四事件」後，恆地即將樓價下調20％。1994年中市道不景，恆地即在一個月內三度
減價推出單位，從初期的每方呎5,576元減至5,090元。恆地還將百貨商場零售促銷的手
法運用到地產市場，諸如以車位配售半山慧豪閣並以先到先得方式認購，向買家提供九
成按揭並對加按的兩成提供首三年免息供款優惠等等，甚至用抽獎送黃金（頭獎黃金
100兩）展開促銷，結果引起買家輪候或市場超額認購，取得滿意的效果。

恆基的算盤可說打得相當精細，即使到了八、九十年代，它仍堅持早年在市區收購舊樓
的策略，以最大的耐心，經長年累月，將逐層樓、逐吋土地收購回來。恆地還發明「袖
珍樓」、「袖珍鋪」，將市區內狹小的地盤建成袖珍式的住宅和店鋪，表面上總體樓價
不高，但平均每方呎的價格及利潤都相當驚人。

恆基在理財方面更是業內有名的高手。1992/93年度，香港地產市道暢旺，恆地盈利急
升64％，李兆基眼見集團股份長期偏低，不利於在股市集資加速集團發展，遂一反傳統
「密底算盤」的作風，採取了連串矚目行動。1993年9月，恆地在公佈年度業價時，大
派現金紅利，每股恆地獲派1元紅利，涉及金額高達16億元，給股東帶來意外驚喜，恆
地股價當日即急升18％。不久，恆地又宣佈集團資產重估，每股資產淨位達42.69元，
比市場預期的25至30元高出三成以上。翌日恆地股價從每股24.2元急升到28.7元。至該
年底，恆地股價升至每股59元，短短3個月內市值急增逾600億元，恆地成為這一時期香
港股市的藍籌明星股。

1993年第四季，恆地趁公司業績理想，連環出擊，先是發行4.6億美元（約35.7億元）
的可換股價券，安排將投資中國內地的恆基中國分拆上市；繼而發行3億美元（約23.38
億元）歐洲美元價券，並取得13.8億元銀團貸款；而旗下恆基發展亦以先舊後新方式配
股集資20億元，短短3個月間恆基其籌得資金超過90億元。

這一時期，恆基股價節節飆升，到1996年11月20日已升至每股74.72元水平。恆地不失
時機地配股籌資，先後於1995年12月和1996年9月兩次以先舊後新方式配股集資22億元
和35.2億元，集資總額達57.2億元。就在第二次配股當日，恆地又宣佈發行武士債券，
集資300多億日圖（約23.4億元）。從1993到1996年，恆基集團集資頻率之高，數額之
大，業內公司無出其右。難怪有評論認為，派高息、借貸、集資已成為恆地的「財政商
標」了。

1995年，港府批地給地鐵公司興建中環總站至大嶼山赤立角新機場之間的機場鐵路，地
鐵招標發展沿線各站上蓋物業，結果，擁有龐大資金的恆地及旗下的中華煤氣聯同新
地、中銀集團所組成財團擊敗了置地，奪得中環機鐵總站上蓋物業發展權。中環機鐵總
站上蓋發展項目佔地約4公頃，發展工程包括3幢高級商廈、零售商場，以及兩間酒店或
服務式住宅大廈，總樓面面積預計達447.7萬方呎，總投資400億元，預料分六期進行，
1997年動工，至2004年全部完成。該發展計劃不僅是機鐵沿線各站中最負盛名及最昂貴
的發展項目，而且也是香港有史以來最大的單一地產項目，屆時完成後，置地的中區王
國將黯然失色，中區地產霸主地位無疑將屬新地、恆地兩大集團。


四、新世界發展

新世界的創辦人鄭裕彤，祖籍廣東順德，1922年出生，幼年曾在家鄉讀過幾年私塾，15
歲時從家鄉到澳門投靠父親的世交周至元，在經營的周大福金舖做練習生，3年後晉升
主管，並娶周至元女兒為妻。1945年，鄭裕彤奉岳父之命前往香港開設分行，其後逐漸
接管周大福生意，並控制該公司大部分股權，成為香港有名的「珠寶大王」。

60年代初，鄭裕彤開始看好香港地產業前景，及至1967年地產低潮期間，鄭裕彤聯同其
好友楊志雲等趁地價急跌之機大量購入地產物業。1970年5月，鄭裕彤、楊志雲等聯手
創辦新世界發展有限公司，並於1972年11月23日將其在香港上市。當時，公司的法定股
本為7.5億元，實收股本6.74億元，除擁有尖沙咀新世界中心地盤外，還擁有4幢高級商
業、住宅樓宇，4間電影院及一些商舖、寫字樓單位，總面積74.6萬方呎，每年租金收
入2,130萬元。此外，還擁有6幢興建中的商住樓宇，規模已不小。

新世界發展上市後，最重要的地產發展項目，就是雄踞尖東海旁的新世界中心。1971
年，新世界發展以1.31億元的價格，向英資太古洋行購入尖東沿海的「藍煙囪」貸倉舊
址，面積約20萬方呎。當時，港府希望新世界能在該地段興建一幢世界一流的建築物，
以作為香港的標誌，因此陸續將鄰近土地批予新世界，令該地段面積增加到43萬方呎。

新世界上市後，即著手興建這座被命名為新世界中心的龐大綜合物業，全部工程分兩期
進行，首期工程包括一幢14層高甲級寫字樓、5層商場及擁有800多間客房的新世界酒
店，於1978年完成。第二期工程包括一幢700多個住宅單位的豪華大廈及擁有650間客房
的著名的麗晶酒店，全部工程於1982年竣工，總投資約14億元。這項重大地產發展項目
一舉奠定了新世界發展在香港地產界的地位，可說是鄭裕彤引以為傲的代表作。

70年代期間，新世界發展還單獨投資或與其他地產公司合作發展了一系列大型地產項
目。1973年，新世界購入港島薄扶林道一幅面積逾80萬方呎的地皮，興建了擁有1,300
個高級住宅單位的「碧瑤灣」。新世界還與恆隆集團合作發展港島地鐵沿線各站上蓋物
業。

新世界發展在經營策略上，是興建寫字樓作出租用途，興建住宅物業以出售為主，兩者
互相配合，相得益彰。正因為如此，新世界的綜合純利逐年穩步上升，1973年度新世
界，純和為7,200萬元，到1981年度已增加到2.46億元。1981年底，新世界發展市價達
43.71億元，在香港股市中成為僅次於置地、長實的第三大地產上市公司。

80年代初，鄭裕彤領導的新世界發展成功完成位於尖東海旁的新世界中心發展計劃，其
在香港地產界的實力地位已正式確立。80年代期間，新世界再接再厲，展開了一連串龐
大地產發展計劃，包括1981年與恆隆合作發展港島沿線地鐵站上蓋物業；1984年與香港
貿易發展局合作興建香港會展中心；1985年分別與九廣鐵路和英國加德士石油公司合
作，發展屯門輕鐵總站上蓋的海翠花園和荃灣海濱花園；1986年與查濟民家族的香港興
業聯手發展大嶼山愉景灣第三期；1989年與港府土地發展公司合作發展港島西營盤第三
街、上環永勝街、灣仔李節街及九龍登打士街等4個地盤的重建計劃。

其中，最囑目的就是香港會展中心的興建。1984年12月，就在中英正式簽署聯合聲明之
際，鄭裕彤與香港貿易發展局達成協議，由新世界投資27.5億元在灣仔海旁興建香港最
大規模的會議展覽中心。這是踏入過渡時期以後香港首個大型商住綜合物業發展計劃。
根據協議，新世界毋須補地價，在計劃完成前，新世界代香港貿易發展局支付租金，每
年不多於600萬元，並付該局7,500萬元營運費，計劃完成後展覽中心若干部分交予貿發
局辦公，其餘物業業權則屬新世界。

香港會展中心佔地33.5萬亢呎，包括作為底層基座的7層高具國際先進水平的會展中
心，以及設於基座之上的兩幢高級酒店、一幢寫字樓，以及一幢酒店式豪華住宅大廈，
總樓面面積440萬方呎，規模比3幢交易廣場合起來還大一倍，成相當於近6幢匯豐銀行
大廈，堪稱香港最巨大的建築物。香港會展中心從1985年初動工，到1988年11月完成，
歷時3年9個月。1989年11月，英國王儲查爾斯攜夫人戴安娜王妃訪港，為香港國際會議
展覽中心揭幕。香港會展中心是80年代香港最其代表性的五大建築之一（其餘分別是匯
豐銀行大廈、中國銀行大廈、交易廣場及奔達中心），它與尖東的新世界中心隔海相
望，不但為維多利亞海港增添瑰麗的色彩，而且成為新世界屹立在香港地產界的標誌和
象徵。

新世界與新地相似，其業務擴張亦首先從集團內部開始，由地產業帶動起來的業務，首
先是集團的建築工程，包括建築、打樁、冷氣工程等。該公司旗下的協興建築有限公
司，是香港著名的建築公司之一，自1960年創辦以來已完成數百項建築工程，代表作有
九龍麗晶酒店、新世界酒店、美麗華酒店、富麗華酒店、奔達中心、陽明山莊、香港會
展中心等。新世界屬下的景福工程有限公司是香港最大的冷氣、防火、水管及電器綜合
安裝工程公司之一。集團的配套附屬公司還有松電工程、佳定工程、富士（中國）裝飾
工程等，可以對現代化建築物包括商業大廈、酒店及高級住宅.由工程策劃、設計、繪
圖、電機工程、建築工程及室內裝飾等提供全面性服務。

1989年1月，鄭裕彤有感於好友馮景禧突然病逝，從一線退下僅擔任董事局主席一職，
而董事總經理則由其長子鄭家純出任。這一時期，新世界採取了急進式的投資策略，連
環出擊，在短短一年間收購並投資了一系列非地產業務，包括將亞洲電視的持股量增至
47.6％、透過換股取得香港興業16%股權、收購基立實業、敵意收購永安集團、將新世
界酒店集團私有化，以及斥巨資收購虧損中的美國華美達酒店集團等，迅速發展為多元
化的地產大集團。然而，連串大規模投資令新世界的負債從30至40億元急升至近90億
元，而盈利增長則大幅放緩，截至1990年6月的年度盈利僅得112億元，比上年度減少近
10％，主要原因是所收購的項目，大多不是虧蝕就是增長未如理想。這時期，新世界發
展逐漸陷入低潮，其股價亦被拋離大市。

1991年，鄭裕彤眼看形勢不妙，重新部署公司策略。他首先展開一系列減債行動，將部
分收益低或價格合理的資產出售，包括將所持永安集團27％股權出售，套現7億元；又
將旗下物業如美孚商場舖位、車位及部分物業以及梅道12號部分權益出售；甚至將被喻
為鄭氏「皇冠上的鑽石」的香港會展中心會景閣豪華住宅也變賣套現。1992年新世界又
先後發行零息價券及認股證，集資逾8.5億元。這樣，新世界的債務從最高峰時期的約
90億元逐漸降至30至40億元的合理水平。

在具體發展策略上，新世界亦作出調整，強調以地產為主，但同時繼續多元化發展，尤
其是電訊、基建及酒店；以香港為基地，但亦重視向中國大陸及海外的投資。前段時
期，新世界由於大舉投資非地產業務，錯失了兩年趁低大量吸納地產的良機，這時亦決
心重返老本行，加強地產發展及投資，如與香港興業合作重建荃灣中國染廠舊址，發展
大型私人屋村；與地鐵、灣仔循道會教堂、花園道聖約翰教堂等機構合作，改建或發展
新地產項目；以及興建香港會展新翼等等。期間，新世界更大舉投資中國內地地產業，
尤其是在基建、安居工程和舊城重建方面佔據戰略性優勢。

經過數年努力，新世界發展終於度過低潮，再度取得發展。1995年新世界再度躋身香港
四大地產上市公司之列。不過，經過是次挫折，新世界發展與長實、新地、恆地等三大
地產公司的距離逐步拉遠。


五、恆隆集團

恆隆創辦於1960年，創辦人陳曾熙（1923-1986年），原籍廣東台山。陳曾熙戰前曾留
學日木，攻讚土木工程學，回港後在永隆銀行任職，擔任外匯、樓宇按揭業務，認識到
香港地產業的潛力。50年代初，陳曾熙離開永隆銀行，與友人合夥創辦大隆地產，開始
涉足地產業。其弟陳曾燾早年畢業於上海復旦大學，曾在婆羅洲一帶經營建築生意，回
港後協助兄長承包建築工程，生意逐漸做大。

1960年，陳曾熙兄弟自立門戶，註冊成立了恆隆有限公司，初期在九龍太子道一帶發展
過不少住宅樓宇。恆隆的起步，得益於60年代初與港府的一次換地交易。當時，港府需
要恆隆擁有的九龍荔枝園後面的一個山頭興建瑪嘉烈醫院，於是以何文田山與恆隆文
換，後來恆隆在何文田發展起恆信苑住宅樓宇，奠定了公司日後在地產業發展的基礎。

1972年10月21日，恆隆在香港上市，公開發售2,400萬股新股，每股面值2元，以8.5元
價格發售，集資逾2億元。恆隆上市時共擁有5個發展地盤，包括港島半山區列提頓道1
號的豪宅大廈恆柏園、北角雲景道的恆景間、恆英樓等，另有6個已建成或正在建築中
的收租物業，包括銅鑼灣的恆隆中心、九龍的柏裕商業中心、港島南灣道的寶勝樓等，
已初其規模。

恆隆上市後，即將所籌集資金進行項重大投資，它耗資1.15億元以高價購入九龍旺角的
邵氏大廈和新華戲院，而這兩項物業都須到1973年底才能交吉。由於出價遠遠拋離當時
旺角的樓宇價格，這項交易成為當時轟動一時的新聞。後來，香港股市、地產暴跌，恆
隆的大部分資金被凍結，以致錯過了1975至1976年香港地價跌至谷底時廉價購入大量土
地的良機。在把握地產市道循環走勢方面，恆隆顯然比長實、新地稍遜籌。

恆隆上市後首年純利曾高達6,570萬元，超過合和，比新地高出二成八，比長實高出五
成。其股價亦一度衝至每股29.2元水平，市值達35億元。不過，由於恆隆看錯地產循環
走勢，翌年純利大減近四成，直至1978年度才再度超越1973年度的水平。

在經營上，恆隆與長實、新地等相比一個明顯不同的特色是，它相當重視地產投資業
務。1972年恆隆上市時，它的租金收入僅500萬元，佔公司經營收入的10％。但到1977
年度，恆隆的租金收入已增加到2,880萬元，佔公司綜合純利的比重已超過45％。

恆隆在地產經營上的另一個重要恃色，就是它重視發展龐大的住宅計劃。早在1975年恆
隆就興建有600個住宅單位的荔灣花園。1977年，恆隆與合和合組財團，奪得地鐵九龍
灣車輛維修廠上蓋的物業發展權，該項物業包括41幢住宅樓宇約5,000個住宅單位，即
著名的德福花園。德福花園的發展利潤由地鐵公司佔50％，恆隆、合和各佔25％，當時
平均每個單位的銷售價達22萬元，超過原來的估計，恆隆賺取了可觀利潤。

1978年，恆隆以2億元向上市公司淘化大同購入約22.26萬方呎土地，計劃興建淘大花
圉。其後恆隆以每股9.65元收購淘大75.6％股權，使之成為恆隆的附屬公司，以使進一
步開拓淘大尚未開發的土地資源。淘大花園最後分四期發展，可提供4,800個住宅單位
和部分商場，總投資達9.4億元。

1979年，恆隆與長實（恆隆佔37.5％），再投得地鐵旺角站上蓋物業發展權，興建一幢
22層高的商業大廈旺角中心。80年代初，旺角中心推出之際，正值地產高峰期，扣除給
予地鐵的盈利之外，總利潤高達43億元，恆隆賺得其中的1.6億元。

恆隆的發展，可說與地鐵站沿線上蓋物業發展有著極密切的關係。1981年，正值恆隆各
項投資收成在望，業務進入高峰期之際，恆隆領導層雄心萬丈，先後與新世界發展、凱
聯酒店、華懋、信和地產、華光地產、怡華置業、益新置業、萬邦置業、廖創與企業及
淘大等地產公司合組成3個財團，競投地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權，全部發
展計劃包括興建8幢商業大廈和擁有8,000個住宅單位的私人屋村，總樓面面積達700萬
方呎，估計建築成本超過70億元，總售樓收益高達183億元。其中，恆隆可獲利逾40億
元。結果，以恆隆為首的3個財團奪得地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權。消息傳
出，全港轟動。

這時，恆隆的聲譽和實力都達到了它上市以來的最高峰，主席陳曾熙更打破一貫低調的
作風，對記老暢談恆隆的發展大計，喜悅之情溢於言表。據陳曾熙透露，當時恆隆擁有
的土地儲備，足夠發展到1987年，全部完成後擁有的總樓面面積接近1,000萬方呎。
1981/82年度，恆隆錄得純利3.52億元，創上市以來的第二個高峰。

80年代初，以恆隆為首的財團曾連奪港島地鐵沿線9個地鐵站上蓋物業的發展權，恆隆
因而聲名大噪。可惜，後來遇上地產崩潰，恆隆被迫放棄金鐘二段的發展權，其他地鐵
站上蓋發展權亦被迫押後。是役，恆隆備受打擊，股價亦一度跌至低點。

不過，恆隆與地鐵公司的合作關係並未中斷。踏入過渡時期，隨著地產市場的復甦，雙
方著手修訂原來計劃，將地鐵沿線各站上蓋從原來的商業用途修改為住宅用途，並減低
補地價金額。1984年5月，太古地鐵站上蓋康怡花園動工，補地價3億元，另投資37億
元，興建9,500個住宅單位，其中2,200個為居屋單位。這個佔地17公頃的大型屋村出售
時適值地產市道好轉，首批3,000多個住宅單位立即售罄。受此鼓舞，1985年7月恆隆再
與新世界、廖創興企業、萬邦投資及中建企業重組財團（恆隆佔60％），繼續與地鐵公
司合作，斥資20億元發展港島剩餘的5個地鐵站上蓋物業，其中補地價僅6.14億元。是
項計劃包括上環果欄、海事處，灣仔修頓花園，以及天后站和炮台山站上蓋物業，總建
築面積270萬方呎，其中住宅樓宇160萬方呎。這是恆隆在80年代最大的地產發展項目。

不過，恆隆在80年代的發展，始終受金鐘二段一役的影響，對地產循環的戒心大增，投
資策略亦漸趨保守。1985年以後地產市道逐漸回升，恆隆即迫不及待地將地鐵沿線發展
物業出售，則魚涌太古站上蓋的康怡花園、富澤花園及柏景台等8,000個住宅單位，即
在1984年10月至1987年3月期間以樓花方式售罄，絕大部分單位以每方呎500至800元分
期售出，而這批樓宇在其後三年價格升幅逾倍，恆隆白白少賺了不少。也正因為對地產
循環持有戒心，恆隆的土地儲備亦逐漸維持在低水平，與長實、新地、恆地等相距日
遠，若干很有潛質的物業，如太古水塘（現時的康景花囿）、樂活道地段（現時的比華
利山等）均先後將半數權益售予恆地，並由對方策劃發展及代理銷售，此舉亦削弱了恆
隆的盈利。

1986年恆隆主席陳曾熙逝世，遺下龐大恆隆股份指明舊屬殷尚賢作為遺產信託人，其弟
陳曾燾則擔任恆隆主席。陳曾燾時代，恆隆進行了連串集團架構重組。早在1980年8
月，恆隆已購得上市公司淘化大同75.6％股權，淘大以其食品加工業務為恆隆的盈利作
出貢獻，同時亦為恆隆提供了牛頭角龐大土地儲備。淘大被恆隆收購後地產業務比重加
大，與母公司恆隆業務日漸重疊。1987年8月，恆隆與淘大重組，恆隆成為集團控股公
司，並專注地產發展，而淘大則易名為淘大置業，成為恆隆旗下地產投資公司，持有恆
隆中心、柏裕商業中心、雅蘭酒店、康怡廣場、金鐘廊等一系列投資物業。1988年4
月，恆隆透過淘大收購樂古實業，並再度重組，將樂古改名為格蘭酒店，專責酒店業
務。自此，恆隆集團自成一系，系內各上市公司業務清晰，便於發展。不過，亦有人批
評恆隆將過多精力浪費在業務重組方面，錯過這一時期積極增加土地儲備的良機。

1991年1月，陳曾燾退任董事，由陳曾熙長子陳啟宗接任恆隆主席，恆隆進入家族第二
代管理時期。陳啟宗上任後，一方面表示將繼續遵循父親陳曾熙及叔父陳曾燾的穩健發
展路線，但同時亦採取了一系列矚目行動，包括親赴英、美、日等國進行全球巡迴推介
恆隆集團；引進先進管理技術，如最早發行可換股價券吸引外國資金、成功推行「C計
劃」以打破銀行收緊樓宇按揭的僵局等等，獲得投資者的好評。陳啟宗並表示：恆隆會
繼續積極擴大投資物業組合比重，同時在增加土地儲備方面亦將更加活躍，爭取5年後
與其他地產集團看齊。

不過，90年代恆隆系發展策略的重點，似乎仍集中於擴大投資物業方面，其中淘大置業
擔任這方面的主角。1992年6月，淘大宣佈10股供3股計劃，集資27.9億元，其後在8個
月內全數用於擴展投資物業組合，包括以7.2億元購入約17萬方呎麗港城商場、以9億元
購入約30萬方呎的中區渣打銀行總行大廈、以3.3億元購入15萬方呎的長沙灣百佳大
廈、以8億元購入的豪華住宅花園台2號等。1993年1月以後，淘大通過撥出內部資金及
借貸共11.4億元，10月再透過發行可換股價券集資19.9億元，繼續收購有升值、加租潛
力的優質投資物業。換言之，在短短一年半時間內，恆隆系已動用50億元購入投資物
業。

1993至1994年間，淘大置業的投資物業陣營進一步加強，先是位於太平山頂的山頂廣場
落成啟用，該物業樓面面積13.4萬方呎，全部租出；而早幾年向張玉良家族購入的銅鑼
灣百德新街一帶物業，價位亦已大幅上升。「食街」經改造成「名店坊」後租金升幅逾
倍。1994年，淘大又斥資12億元收購旺角麗斯大廈，而拆卸重建的尖沙咀格蘭中心亦落
成啟業。到1996年，淘大置業旗下的收租物業面積已達546萬方呎，絕大部分均是位於
地鐵及九廣鐵路沿線的優質物業，年租金收益接近24億元。至此，淘大已躋身香港一流
地產投資公司之列。


六、信和集團

信和地產創辦於1972年，創辦人是新加坡富商黃廷芳、黃志祥父子。黃廷芳，祖籍福建
新興，早年遠赴新加坡謀生，初期經營雜貨店，50年代開始涉足地產業，在新加坡烏節
路一帶興建了大批商店，被稱為烏節地王。70年代初，黃廷芳開始進軍香港地產，1972
年6月籌組信和地產投資股份有限公司，同年7月在香港上市。

70手代中期，香港地產受中束石油危機及世界經濟衰退的影響而陷入低潮，但黃廷芳父
子卻在香港作出重大投資決策，購入尖東六片土地。當時，他們出價之高，令行內人士
側目，有人甚至譏為瘋狂。不過，後來事實證明，尖東的發展潛力極佳，黃氏家族和信
和地產不僅沒有買貴了土地，而且賺取巨額利潤。當時，尖沙咀區的發展，只局限於在
以金馬倫道方圖一哩的地區內，這裡早已商戶林立,十分擁擠，明顯已不足應付發展中
的新需求。港府為使尖沙咀的經濟發展得以持續擴大，遂在60年代末70年代初在尖東進
行大規模填海工程，共填得土地約17.4公頃。這些土地全部以拍賣方式售出，其中以黃
氏家族及信和所購入的最多，估計接近一半。

信和地產購入這些土地後，即推行連串龐大發展計劃，一名曾在信和工作10年的高級行
政人員事後回憶說：「我在七九年加入信和工作，當時主要負責尖東的發展，我記得當
時的尖東是一大塊填海土地，要發展它，一切從無到有，必須具有卓越的遠見和魄力。
公司參與發展釣工程多達8項，計有：尖沙咀中心、帝國中心、好時中心、永安廣場、
南洋中心及已經易名為明輝中心的尖沙咀廣場，這些龐大的發展，不但將紅磡和尖沙咀
連成一片，而且將尖東發展成一個現代購物旅遊中心，奠定了信和集團的根基。」

尖東區這一系列美輪美奐的商業大廈，是信和集團在香港的代表作和象徵。如果說置地
雄踞中環、九倉稱雄尖沙咀、希慎割據銅鑼灣的話，那麼信和則在尖東獨領風騷，「尖
東地王」可謂當之無愧。正因為這樣，信和地產後來亦易名為尖沙咀置業。

不過，信和與置地、九倉、希慎等老牌地產集團相比，在投資策略上有兩點明顯的區別
：第一，信和地產以地產發展為主、地產投資為輔，因此除保留尖沙咀中心、帝國中心
及幸福中心之外，其餘均推出發售。當時，信和推出的尖東物業甚受市場歡迎，永安廣
場更創造推出當日即告售罄的紀錄，轟動一時。第二，信和發展地產物業，往往是配合
大股東黃氏家族的私人公司進行，如尖沙咀中心，信和地產佔四成半權益，其餘五成半
權益則由黃氏家族持有。

到80年代初，信和地產已頗其規模。1981年3月，黃廷芳將信和地產部分物業，信和置
業有限公司分拆在香港上市，以作為集團地產發展的主力。該年底，信和地產市值達
33.81億元，已超過恆隆、合和、大昌等而成為香港第九大地產上市公司。

黃廷芳、黃志祥父子領導的信和集團，包括上市旗艦和控股公司尖沙咀置業，以及專責
地產發展的信和地產，可以說是香港地產界赫赫有名的「超級大好友」。即使在1983至
1984年地產低潮期間，信和仍是香港最活躍、最富進取性的地產商之一。這一時期它購
入的地皮就多達10餘幅。不過，正因為如此，信和所受的衝擊力為嚴重，從1981年6月
到1984年6月的3個財政年度裡，信和集團所遭受的損失估計超過10億元，幾乎面臨破產
的局面。

幸而，香港前途問題在1984年底塵埃落定，投資者信心逐步恢復，地產市道重新納入上
升軌道，加上大股東黃氏家族的財政支持，信和安然度過難關。就在中英談判顯露曙光
之際，信和已開始恢復大好友本色。1984年2月，信和聯同中資光大集團及其他南洋財
團以3.8億元投得港府再度推出的金鐘二段，興建成著名的財經廣場。1985年，信和再
接再厲，以3.89億元投得尖沙咀海旁中港城地皮，建成擁有一個設備現代化的中國客運
瑪頭的「城市中的城市」——中港城。這兩項投資都為信和及黃氏家族帶來可觀利潤。

1989年1月，信和聯同新鴻基地產、菱電集團，先後擊敗華人置業、長江實業、世紀城
市、新世界發展等，以33.5億元高價投得灣仔地王。其中，黃氏家族佔四成，信和佔一
成，新地佔四成半，菱電佔半成股權。該幅土地佔地778萬方呎，每方呎地價高達
43,000元，已超過中區消防局地王地價，再創香港賣地的最高紀錄。

這幅灣仔地王後來發展成著名的中環廣場。中環廣場樓高78層，樓面面積達140萬方
呎，總投資超過50億元，於1989年動工，1992年落成。中環廣場不僅是香港及全亞洲最
高的建築物，而且也躋身全球十大名廈。中環廣場頂部裝有創新的幻彩時計—─「麗光
時計」，它可說是綜合了先進的科技、變幻的色彩、燦爛的燈光、活力的動感、創新的
意念以及強勁的魄力於一體，實為香港的寫照。從港九各區都可清楚看到中環廣場的麗
光時計，它成為了國際公認的香港標誌。中環廣場可以說是黃氏家族、信和及新地引以
為傲的代表作。

1989年5月，正值中國「六四事件」期間，港府推出該財政年度的首次3幅官地拍賣，信
和及黃氏家族連奪兩幅工業用地，涉及資金2億元。1991年10月，信和聯同隆豐國際及
中國海外，以12.5億元奪得沙田住宅地王，信和所佔股權為九分之四。在激烈競投中，
信和置業主席黃志祥眼見隆豐國際代表與信和一直爭持至12.3億元時仍無退意，使出一
招「飛象過河」，彎腰向前與隔數排的隆豐代表磋商合作，引來全場嘩然，拍賣官為求
更高成交價，亦開聲阻攔，一時間成為行內人士茶餘飯後的笑談。信和集團競投土地之
勇，由此可見一斑，而黃志祥本人由此獲「飛將軍」的雅號。

1993年12月，在備受矚目的畢架山龍坪道住宅地王拍賣中，信和再次顯露「超級大好
友」本色，它聯同華懋、南豐、中國海外及新加坡置業，擊敗約10個財團的激烈競爭，
以39.4億元的高價奪標，這個價格比底價18億元高出一倍以上。地產界人士分折，該幅
土地每方呎樓面面積成本至少為8,000元，發展商要獲兩成利潤，每方呎樓價至少要
10,000元，數額之高確賞令人咋舌。難怪新地的郭氏兄弟聞訊後亦一度錯愕，後來更笑
看說要計算下自已的「身家」。這次賣地所引起的震撼，超過了會德豐系投鑽石山地王
所引起的轟動。

信和集團的積極進取作風可說始終如一，它在官地拍賣中買入的土地，不少創出歷史新
高，當時往往被人譏笑，然而事後又證明它甚具眼光。事實上，黃氏家族早在80年代初
已相當看好香港經濟前景，認為香港地理位置優越，為東西方的經貿通道，來自世界各
地的商旅絡繹不絕，並以香港為基地拓展對中國貿易，故此對物業需求很大，再加上港
府的積極不干預政策，房地產業前景光明。基於這種信念，信和在香港地產業中一直扮
演「超級大好友」角色。1996年信和置業亦躋身香港十大地產上市公司之列，成為香港
著名的地產發展商之一。


七、會德豐／九龍倉

會德豐／九龍倉集團形成於80年代初中期，是香港大型的綜合性企業集團之一，大股東
是「世界船王」包王剛及其女婿吳光正夫婦。會德豐的前身是香港英資四大洋行之一，
而九龍倉則是置地的聯營公司，在尖沙咀海旁持有龐大物業。1980及1985年，包玉剛部
署「棄舟登陸」，先後收購了九龍倉和會德豐，其後經過多次資產重組逐漸形成現時的
集團結構。其中，會德豐前稱隆豐國際，是集團的上市旗艦和控股公司，會德豐持有九
倉的控股權，後者作為大型綜合企業，重點發展香港地產、酒店、電訊及基建；會德豐
並持有上市地產公司新亞置業（前稱置業信託）和聯邦地產，分別專責地產投資及地產
發展。

80年代中後期以來，會德豐系在地產業的重點，是透過改建或重建九倉旗下原有物業，
用盡地積比率，擴大集團的優質投資物業規模。首個大型地產重建計劃就是雄踞於銅鑼
灣繁華商業區的時代廣場。時代廣場舊址是位於銅鑼灣霎東街的香港電車公司車廠，早
在70年代已列入發展計劃，不過當時的計劃只是發展一幢小型住宅樓宇，由香港電車公
司與合德豐旗下的聯邦地產進行。1979年吳光正隨包玉剛加入九倉董事局，被委派接手
電車廠址的重建發展，吳發現該廠址位於銅鑼灣極具發展潛力地區，要求公司重新檢
討。1980及1985年，包玉剛先後收購九倉、會德豐，該項計劃便一再押後。

1988年，吳光正出任九倉董事局主席，時代廣場正式動工。整項計劃包括兩幢46和36層
高的寫字樓蜆殼大廈和西敏寺大廈，以及一座16層高的綜合性商場，共容納300間商
店、18間食肆、4間戲院和700個泊車位，總樓宇面積240萬方呎。時代廣場的興建歷時5
年，於1993年底落成揭幕。該建築物可謂氣勢恢宏，外牆以花崗石及無框玻璃建成，牆
上最矚目處設有全港第一部巨型室外電視幕牆，大廈四周是3.3萬方呎的開放式庭園廣
場，廣場一角設有大型鐘樓，其美輪美奐的外觀傲視同儕，立即成為銅鑼灣區最優質商
度及該區的標誌。時代廣場的興建由於不須補地價，整項投資僅建築費24億元，而每年
為集團帶來的租金收入就超過9億元，可謂相當成功。

就在時代廣場興建的同時，九倉亦展開對尖沙咀海港城的龐大重建計劃。海港城一期重
建計劃是將兩幢住宅物業重建為兩幢樓高36層的港威大廈。一期重建工程於1994年完
成，為集團提供了113萬方呎的寫字樓物業。海港城二期重建工程隨即在1994年展開，
將原址3幢住宅物業拆卸重建為3幢甲級寫字樓，為集團再增加270萬方呎的寫字樓和商
場面積，以進一步鞏固九倉作為「尖沙咀地王」的地位。二期工程已於1999年陸續完
成。據統計，1998年九倉旗下的投資物業組合已高達950.7萬方呎，已超過置地而成為
與太古地產並駕齊驅的大型地產投資集團。

1989年，會德豐系亦開始加強地產發展的業務，初期以旗下的聯邦地產作先鋒，與信和
等集團合作，在九龍亞皆老街、京士柏道、沙田等地購地建屋。1990及1992年，九倉及
會德豐又先後投得土地發展又一居和倚龍山莊，地產發展業務漸見活躍。1993年，會德
豐系大舉出擊，當年會德豐與九倉、置業信託合組財團以35.3億元的高價擊敗南豐、新
世界、長實等財團，奪得鑽石山地王。該幅土地面積約28萬方呎，計劃建成5幢面積達
120萬方呎的住宅大廈和65萬方呎的荷李活廣場，總投資近55億元，平均每方呎樓價約
3,000元，整個計劃於1997年8月完成。1994年，會德豐系再接再厲，以35億元高價再下
一城，奪得深井海旁生力啤酒廠址，該幅土地面積近50萬方呎，計劃發展250萬方呎住
宅樓宇。到90年代中，會德豐已成為香港活躍的地產發展商，1996年該集團在市場推出
的住宅單位達617個，在香港十大地產發展商中排名第六位，僅次於新地、恆地、長
賞、新世界及恆隆。


八、太古地產

太古集團的前身是太古洋行，主要業務是航運、貿易，1950年代收購國泰航空擴展至航
空業，但對地產則一直未有沾手。60年代期間，太古還不斷出售所擁有的土地，包括則
魚涌太古宿舍地段，後來建成「海山」、「海景」、「福昌」等擠迫不堪的白鴒式住宅
樓宇，70年代初又將華蘭路東側土地脫手，結果建成皇冠車行、仁孚工業大廈、寶峰苑
及惠安苑等樓宇。

1972年，太古集團眼看香港地產業日漸興盛，而世界航運業則開始不景，遂創辦太古地
產有限公司，向地產業進軍，計劃關閉太古船塢，將其所擁有的龐大土地作地產發展。
初期，太古因感集團缺乏地產專才，為吸收經驗，於1973年與陳德泰旗下的大昌地產聯
合收購小型地產公司健誠置業，改組為太古昌發展，並將太古城第一期地盤注入。後
來，太古高層大概覺得太古船塢再發展的規模實在太大，沒有必要與大昌分享，遂於
1977年收購太古昌發展全部股權，並將太古地產在香港股票市場掛牌上市。太古地產後
來發展成香港著名的地產集團之一。

太古地產創辦後即看手籌劃著名的高尚大型私人屋村太古城發展計劃。1974年，太古地
產宣佈，將在面積達230萬方呎的太古船塢地段興建商業中心、學校、戲院和住宅樓宇
等綜合發展屋村，該屋村將命名為「太古城」，全部共建50幢28至32層高的高尚住宅大
廈，逾10,000個住宅單位，可供4.5萬人居住，以及一個規模巨大的商業購物中心—─
太古城中心。整個計劃預計需時8年，總投資約13.5億元。

太古城計劃分五階段十期進行，整個工程從鄰近英皇道地段由東而西、由南到北進行，
故每期新建成樓宇均有海景，這是太古地產精明之處。不過，太古城興建初期，太古地
產對地產發展尚未建立信心，經營作風保守，在資金籌集上主要通過將太古地產上市集
資，以及售賣土地進行，先後將賽西湖和太古山谷部分土地出售，售得1.2億元現金，
作為發展太古城初期啟動資金。結果，購買土地的長江實業和南豐集團都從後來發展的
賽西湖大廈和南豐新村中賺取巨利。太古城發展初期，太古地產主要採取與其他財團合
作的形式，如與怡和合組太古施利亞發展，由該公司向太古地產以市價購入地皮，建成
後將利潤分成，這種發展方式一直維持到首四期18幢樓宇建成後才告結束。

太古城計劃從1975年動工，首五期及第十期是28至30層高的雙十型大廈，使每個單位可
獲充足陽光和空氣，又能縮短走廊長度，住宅單位面積由600至900方呎不等，屬中型住
宅樓宇。第六至第九期是30至32層高的鑽石型大廈，俯視海港，故稱為海景花園。每幢
大廈中央核心都設有公共設備，包括剪式樓梯、垃圾槽、水電錶房和電梯。絕大部分住
宅大廈都坐落在寬敞的平台上，平台花園貫通城內各幢樓宇，人車分道，安全方便。太
古城，中部還設有個全港規模最大的購物商場，總面積達300萬方呎的「太古城中
心」，商場內是數百家的精品店、百貸公司、超級市場、酒樓餐廳、電影院以及滾軸溜
冰場等各種娛樂設施，並有一幢高級寫字樓，包羅萬象，應有盡有。由於太古城的建集
比例（即覆蓋率）僅25％，即約有40畝土地闢作花圉、娛樂場和休憩場地，居住環境堪
稱一流。

太古城整個發展計劃，到1985年大體完成，歷時10年。經過80年的滄桑，佔地宏大、遠
東著名的太古船塢，轉眼間發展成居住5萬人口的自給自足社區、港島著名的高尚住宅
區及全港規模最大的私人屋村之一。區內的太古城中心，成為港島東區一個極具潛力的
展覽和購物娛樂中心，到90年代該中心每日人流量高達7萬人次，假日或周末更達15萬
人次，這個數目在外國大型商場差不多是一周的總人數。

太古城住宅單位首期在1976年推出，最早兩幢大廈「洞庭閣」及「鄱陽閣」的售價是每
方呎200至230元。當時，太古地產擔心銷售不佳，優先讓太古集團和金門建築公司的僱
員享折扣認購，以造成「短期內售清」的效應，吸引市民注意。不過，洞庭閣入伙後，
太古城住宅即以其高級住宅形象吸引了不少買家，售價輾轉上升，1977年第四期「唐宮
閣」、「元宮閣」公開發售時，售價已升至每方呎300元，買家和炒家提前48小時排
隊，要勞動警方派員維持秩序。到1981年地產高峰期，太古城住宅售價甚至上升到每方
呎1,300元。當時，即使以平均價計算，太古城因為土地成本低，每方呎樓面地價成本
僅70元，每方呎樓面毛利高達700元。這還不包括可供出租的260萬方呎商場等，其盈利
之豐厚可想而知。太古城成為太古地產引以為傲的傑作。自此，太古地產的實力、經營
手法、聲譽深受行內人士的賞識和稱讚。

太古地產是香港地產業的後起之秀，創辦於1972年，1977年在香港上市。當時因為成功
發展太古城，實力迅速增加，到1979年底，太古地產的市值已達18.7億元，躋身香港十
大地產上市公司之列。1983年底，太古地產市價升至40.1億元，已成為香港僅次於置地
的第二大地產上市公司。當時，太古地產擁有可出租樓宇面積380萬方呎，同年租金收
入1.69億元。1984年，股市低迷，太古地產被私有化，成為太古集團旗下的全資附屬公
司。

踏入過渡時期以後，太古地產在地產市場上日趨活躍。1985年4月，香港地產業因中英
聯合聲明的正式簽署而開始復甦，太古地產以志在必得的姿態，在官地拍賣會上接連擊
敗華資及南洋財團，以7.03億元價格，奪得地盤面積達11萬多方呎的金鐘域多利兵房一
號地段。1986年5月，太古地產再以10.5億元價格投得毗鄰的金鐘域多利兵房2號地段，
面積達17.2萬多方呎。

太古地產實際上用17.08億元購入金鐘黃金地段28.7萬方呎土地，太地計劃在該地段上
發展兩幢商業大廈、3間一流酒店、豪華公寓及全服務式酒店住宅，以及中區最龐大的
購物中心，總樓面面積達500萬方呎，命名為「太古廣場」。太古廣場的發展計劃分兩
期進行，第一期從1985年動工，到1989年完成，第二期則在90年代初相繼落成。整項計
劃的總投資，除17.08億元地價，還包括21.5億元建築費用，以及利息成本及興建酒店
時的巨額裝修費，總額達50億元之巨。太古地產透過對金鐘太古廣場的龐大投資，建立
起其在金鐘地區的領導地位，為集團在地產業的發展奠定了堅實的基礎。

80年代末，太古地產又在港島則魚涌策劃大型地產發展計劃。則魚涌對太古集團其有特
殊的意義，一個世紀以前，太古就已在則魚涌糖廠街28號開設遠東聞名的太古糖廠。不
過，太古地產銳意發展則魚涌更重要的原因，是看好該地區未來的商業發展潛力。有人
說香港每十年就有一幅旺地誕生，百多年前中環一帶極旺，之後中環、灣仔、銅鑼灣相
繼蓬勃發展，則魚涌極可能是下一站。

其實，早在80年代，太古地產已在則魚涌積極收購物業。1992年12月，太地以5億元價
格購入糖廠街南華早報大廈，3個月後再斥資7.5億元收購華蘭路22號凸版大廈。至此，
太古地產在則魚涌擁有物業已達8幢之多，包括德宏大廈、香港電訊大廈、多盛大廈、
和域大廈、常盛大廈、康和大廈，以及南華早報大廈和凸版大廈，總樓面面積接近400
萬方呎。其中，已完成重建的德宏大廈和多盛大廈已相繼出租，每1幢新廈均以行人天
橋或通道與其他大廈相連，再與太古城連接，整個發展計劃將跨越下世紀。太地將這個
商業城堡命名為「太古坊」，太古坊鄰近地鐵站和束區海底隧道出口，交通便利，極具
商業發展潛力，其目標租客將是那些在中環保留一個小型辦公室，但希望在則魚涌找到
一流辦公樓的機構。

目前，太古地產已成為香港著名的大地產集團。據1998年度太古集團的年報，太古地產
擁有的投資物業，總面積達1,120萬方呎，另有160萬方呎正在或有待發展中，並持有太
古廣場三家酒店各20％股權。已建成投資物業中，商業樓宇達887.4萬方呎，工業樓宇
181.1萬方呎，住宅樓宇868萬方呎。換言之，太古地產已與九倉，新地等鼎足而立，成
為香港規模最大的地產投資集團之一。


九、希慎

利氏家族的希慎集團是香港老牌的地產商，早在1920至1930年代已是銅鑼灣的大業主，
戰後更開闢利園山，先後建成波斯富街、利園山道、恩平道、新會道、新寧道上的許多
住宅樓宇。1981年9月，香港股市牛氣沖天，恆生指數第二度衝破1,700點大關，利氏家
族將位於銅鑼灣的5幢收租物業，包括希慎道1號、禮頓中心、興利中心、新寧大廈及新
寧閣等組成希慎興業有限公司，並在香港上市，集資5億元。當時，希慎與業可謂一家
純地產收租公司，擁有出租物業約123萬方呎。

希慎興業當年上市，在市場上曾引起一些猜測，因為利家向來作風保守，極少容許外人
「分享」祖業，即使在70年代初期股市瘋狂時，利家也沒有上市套現的想法。但踏入80
年代，情形卻有了轉變，除上市集資外，還多次出賣物業，如銅鑼灣恩平道一些舊樓，
就從利家轉到其他發展商名下。當時有人懷疑利氏家族在轉移風險，但執掌家族生意的
利澤銘生前一直極力否認，聲明利家仍以香港為根基所在，「每一分錢利潤都留在香
港」。或許由於這種猜測，希慎興業上市後股價表現曾長期落後於大市。不過，誰都不
否認希慎興業是一家優質地產公司。其名下擁有的收租資產，全部均為甲級寫字樓和高
級住宅，甫上市使嬴得「小置地」稱號，1984年更被列為33隻恆生指數成份股之一。

希慎興業上市後，即著力加強旗下的投資物業陣營，向大股東利氏家族購入地產物業及
重建發展地盤，計有1984年以4,600萬元購入港島淺水灣寶山閣；1986年以4,500萬元購
入銅鑼灣兩個地盤，發展成今日的友邦中心及禮頓道111號，同年又以8.5億元購入花園
台2、3號及樂源道38號柏樂苑；1987年以4.45億元購入恩平道2至38號及渣甸坊19號
等。到80年代末，希慎的銅鑼灣王國已發展至擁有270多萬方呎收租樓面面積，比上市
初期增加逾倍。

踏入90年代，希慎興業的投資策略明顯轉趨積極，除繼續擴大集團的土地儲備之外，更
展開多項物業重建計劃，包括興建嘉蘭中心、重建利舞台及利園酒店等，以便用盡土地
的地積比率，擴大和鞏固希慎在銅鑼灣的地產王國。嘉蘭中心位於銅鑼灣恩平道，是希
慎透過收購整條街舊樓地皮重建而成的，於1992年底落成，樓高31層，樓面面積62萬方
呎，是該區的高級商廈，希慎總部就設於此。

利舞台的重建計劃始於1991年3月，希慎斥資4.5億元向大股東利氏家族購入波斯富街99
號利舞台地皮。利舞台落成於1925年，整個建築沿用19世紀末法國和意大利式歌劇院的
設計，外西內中，裡面的穹窿圖頂，繪有飾以金箔的九條金龍，舞台頂層精雕著丹鳳朝
陽，下層為二龍爭珠，極盡豪華瑰麗。兩旁對聯分為：「利擅東南萬國衣冠臨勝地，舞
徵詔護滿台簫管奏鈞天。」當中擁有能旋轉360度的自動轉景舞台，是當年香港最豪華
的劇院。然而，經歷了66載燦爛風華的利舞台終於未能阻擋香港地產大潮，1991年希慎
斥資8.5億元拆卸重建利舞台，計劃建成一幢日本銀座式的戲院和購物商場。重建後的
利舞台於1995年落成，成為毗鄰時代廣場的另一高級購物娛樂中心。該物業70％股權屬
希慎興業，另外30％權益由先施公司購入。

利園酒店的重建計劃亦於1993年展開。利園酒店在70年代曾有過輝煌歷史，當時它是香
港少數由華人管理的豪華酒店，每年香港小姐選美例必在和舞台舉行，然後在利園酒店
彩虹館設宴招待佳麗和嘉賓，利舞台和利園酒店一時衣香鬢影、艷光四射，成為傳媒焦
點。然而，利園酒店亦未能阻擋歷史潮流而風流雲散。1993年，希慎展開利園酒店重建
計劃，以配股形式集資12.9億元，由大股東利氏家族行使認股證再集資16億元，以24.5
億元向利家購入利園酒店物業，該項重建計劃總投資42億元，計劃發展成金鐘太古廣場
式大型綜合物業，總樓面面積達90萬方呎。利園重建計劃於1997年完成。

1996年11月，希慎興業更斥資36.4億元向華人置業購入中區優質商廈娛樂行，投資觸角
伸向中區。1998年，希慎旗下擁有的投資物業已達478萬力呎，實際上已可與中環的置
地，尖沙咀的九倉分庭抗禮，稱雄一方。


十、置地

70年代末80年代初，英資的和記黃埔、九龍倉先後被李嘉誠、包玉剛收購，置地成為新
與華商覬覦的罔標。面對收購威脅，置地大股東怡和的主席紐壁堅採取了「連環船」方
式，即透過怡和與置地互持對方四成股權的策略去保衛置地。然而，在隨後掩至的地產
崩潰中，置地虧損嚴重，負債纍纍，並且累及怡和，令整個集團處於危城困守之中。

1983年怡和新主席西門，凱瑟克上任後，隨即採取了一系列救亡措施，首先是出售置地
的非核心業務以減低負債，其次是使「連環船」脫鉤。1986年底，置地宣佈先後將旗下
經營零售業的牛奶國際和經營酒店業的文華東方分拆上市；1987年2月怡和宣佈成立一
家名為「怡和策略」的控股公司，將怡和與置地互控轉變成怡和與怡策互控，再由怡策
持有置地、牛奶國際、文華東方3家上市公司股權。經過連串重組，置地被打回原形，
從一家大型綜合性企業集團重新變成一家純粹地產投資公司。

80年代期間，置地的大型地產發展計劃主要只有兩項：即交易廣場發展計劃和雪廠街9
號重建計劃。交易廣場地盤是置地於1982年2用以47.55億元的高價向港府投得。該地盤
佔地14.4萬方呎，投資總額高達80億元，是置地在最困難時期展開的最龐大工程。整項
發展計劃分兩期進行。第一期工程包括兩幢52層高的甲級商廈，即交易廣場一、二座；
第二期工程包括一幢33層高甲級寫字樓，即交易廣場三座，以及一座可與交易廣場一、
二座相連接的3層高富臨閣購物商場和一個大型公眾花園。

交易廣場一、二期工程分別於1985和1988年落成，總共可提供約150萬方呎的出租寫字
樓面積，供超過300家大型國際機構開設辦事處。交易廣場坐落於中環核心商業區，建
有行人天橋與置地旗下其他貴重物業相連，並且通地鐵、渡輪及巴士站，交通便和。因
此，交易廣場一開業，即成為香港的商業樞紐，及中區甲級寫字樓租金的指標。1994年
初地產高峰期間，交易廣場每月每方呎租金曾創下110元的紀錄。

置地的雪廠街9號重建計劃前後歷時逾10年。1980年，置地宣佈展開雪廠街9號重建計
劃，當時置地僅擁有雪廠街荷蘭行及有利銀行舊址地段，地盤狹小。其後，置地先後於
1982及1987年購入廣東銀行大廈（德輔道中8號）及球義大廈地皮，將原來只有一萬方
呎地盤合併成3萬多方呎地盤。當時，置地有意一併連毗鄰的恆昌大廈也買下來，可惜
未能如願。雪廠街9號重建計劃於1991年12月最終落成，並被命名為「大道中九號」。
該物業樓高38層，總樓面面積35.8萬方呎，在設計上採用了濃郁的古典風格和獨特的幾
何設計模式，匯聚了中西精粹的建築特色，給人以精雕細琢之感，彰顯出卓爾不凡的氣
派。大道中九號的建成，為置地從70年代起策劃的中區重建計劃，畫上了個句號。

踏入過渡時期，隨著大股東怡和的遷冊、逐步淡出香港，置地的投資策略亦轉趨消極，
其重要標誌就是逐步將旗下的非核心物業出售。1987年，置地將銅鑼灣皇室大廈和灣仔
夏愨大廈兩幢高級寫字樓以23.8億元價格售予華人置業，又將價價13.5億元的一批土地
儲備賣給新鴻基地產。1988年，置地將半山區的地利根德閣豪宅出售給澳洲奔達集團，
套現20多億元；1990年再將銅鑼灣世界貿易中心出售，作價17億元。1991年，置地又先
後向新地出售4項商場物業，向華人置業出售怡東商場、新港中心商場及海運大廈。
1992年，置地更將建成不久的中區核心物業—─皇后大道中九號以38億元的高價出售給
一中資背景財團。至此，置地已幾乎將中區以外物業全部售罄，套現金額超過130億
元。

到1994年底置地撤離香港股市時，置地擁有的中區黃金地段甲級商廈僅剩7幢，包括歷
山大廈，交易廣場一、二、三座及平台、富臨間，香港會大廈，怡和大廈，置地廣場
（告羅士打大廈、大堂及公爵大廈）、太子大廈及太古大廈，可供出租樓總面積486.2
萬方呎。該年底，置地市值406.7億元，已落後於新鴻基地產、長江實業、恆基地產、
九龍倉而排第五位。

不過，90年代中期以後，怡和系海外發展屢遭挫折，置地對香港地產的投資又轉趨積
極。1995年底，置地罕有地派代表競投港府推出的一幅豪宅用地拍賣，可惜無功而返。
這是置地自1982年投得中環交易廣場以來的第一次。1996年初，置地自組財團參與機場
鐵路中環總站上蓋物業發展權，然而被新地、恆地組成財團擊敗。至此，置地這顆香港
地產「冠皇上的明珠」因投資策略的失誤已黯然失色。


十一、合和實業

合和實業的創辦，可追溯到胡氏家族的中央建業有限公司。創辦人胡應湘，祖籍廣東花
縣，1935年在香港出生，其父胡志是香港著名的「的士」商，號稱「的士大王」。胡應
湘早年赴美國普林斯頓大學攻讀土木工程，1958年學成返港，曾任職政府工務局助理工
程師。1962年胡獲得建築師執照後，即創立家族的中央建業有限公司。當時，港府認為
香港的士不足，因而增發牌照，其父胡忠多購了數十部的士，使車庫不敷應用，於是便
在銅鑼灣海旁購地建造大廈，底層作停車場，上蓋作住宅出售。這次交易令胡氏家族賺
取了可觀利潤，並開始兼營地產。

1965年香港爆發銀行危機，地產市道蕭條，中央建業業務大受影響，胡應湘遂決定另組
公司自行發展。1972年，胡在父親協助下向匯豐銀行貸款1,500萬元，創辦合和實業有
限公司。同年8月，合和在香港掛牌上市。當時，合和實收資本2億元，分為10,000股，
每股面價2元，以每股5元公開發售2,500萬股新股，集資1.25億元，用作減輕債務及地
產發展。當時，香港地產市道蓬勃，股市飆升，合和的股價也於1973年3月衝上每股30
元水平，比認股價急升5倍，整間公司市值高達36億元，成為規模最大的華資地產上市
公司。上市首年，合和純利達6,070萬元，比預測利潤高出四成半。

可惜，好景不常。1973年3月恆生指數攀升至1774.96的歷史性高位後即急轉直下，當時
股市早已脫離客觀經濟情況，潛伏嚴重危機，股市暴跌的導火線是發現假股票，而最早
發現的假股票就是合和。合和即被證券交易所勒令停牌以便調查。期間，合和持有25％
股權的保利建築公司宣佈破產清盤，令合和遭受損失，故合和復牌後股價一瀉不止。
1974年底，合和股價跌至0.65元，比最高位時下跌97％。遭此打擊，1974年度合和純利
僅2,179萬元，大幅下跌六成四，以後各年度雖逐步回升，但直至1979年才超越1973年
度水平。這一時期，合和側重於地產發展，相繼完成了協威園、康麗園、東威大廈、山
光苑、雲景台、荃灣花園、健威花園、德福花園等多處物業。

70年代合和最重大的物業發展項目是位於灣仔皇后大道東的合和中心。合和中心既是身
為建築師的胡應湘引以為傲的得意之作，也是合和實業的招牌大廈。合和中心在設計上
頗具特色，它包括兩個內筒牆和一個直徑15呎的外筒牆，第一個內筒牆內是電梯通道，
內筒牆之間作洗手間、儲物室及管理通道之用，第二個內筒牆和外筒牆之間，是寫字樓
和商場。合和中心的圖筒形設計，據說可抵受時速194哩的負載風速，這一極限承載的
風力，是香港有史以來所能遇到的最大風暴。胡應湘設計的合和中心原計劃於1976年完
成，後因建築圖則批出的拖延，至1980年才完工。該中心樓高66層，是當時香港最高的
建築物，比康樂大廈還高出139呎，可供出租面積達80萬平方呎，頂層是旋轉餐廳，中
低層是寫字樓，底層和地庫是商場和停車場。合和中心的建成，為合和實業在香港地產
界奠下重要的基礎。

可是，80年代以後，合和的業務重心逐漸轉移到中國內地、泰國、菲律賓的基礎設施工
程，其作為地產五虎將的地位亦逐漸被其他新與地產集團取代。


十二、大昌地產

大昌地產的創辦人陳德泰，祖藉廣東新會，早在1950年代初已活躍於香港地產界，1950
年代中後期已成為香港較大的地產商。1972年8月，陳德泰創辦大昌地產（集團）有限
公司，同年12月11日在香港掛牌上市，將面值2元的股票共1,250萬股新股，以每股4元
的價格公開發售，集資5,000萬元。當時，大昌地產除直接擁有地皮物業外，還擁有若
干重要發展工程的少數股東權益，包括和記大廈25％權益、禮頓道一面積41萬方呎商場
寫字樓組合40％權益等。

大昌地產上市後，充份利用股票市場狂熱的機會，發行新收購物業或其他地產公司的少
數股東權益及聯營公司權益。1973年，大昌就先後15次發行新股，發行的股數高達1.5
億股，先後用於與新鴻基地產、泰盛發展、利興發展、嘉年地產及和記國際等公司換
股，又購入太批物業及地產投資公司，如購入喜來登酒店35％股權、都城地產25％股權
及太古昌25％股權等。

大昌地產在上市初期，在投資者心目中的地位頗高，主席陳德泰更被稱為「地產強
人」。不過，大昌較少獨立自主地發展地產，也缺乏魄力獨力承擔大型發展項目。上市
不久，大昌就依附英資財團，協助其地產發展。當時，陳德泰與英資和記洋行的祈德尊
關係密切，大昌與和記屬下黃埔船塢在紅磡擁有龐大土地儲備的黃埔船塢合組都城地
產，以大昌的資金及由建築到銷售的系統，去發展黃埔船塢在紅磡、大角咀及香港仔三
座船塢的土地，但後來和記集團陷入財政危機，控制權被匯豐銀行所奪，匯豐派「公司
醫生」韋理入主整頓，安排和記與黃埔合併，形勢發生變化。韋理認為香港地產市道蓬
勃毋須與大昌分享，因而推翻雙方往日的許多口頭合約，導致雙方關係破裂對簿公堂，
後來庭外和解。1979年，大昌地產以3.1億元向和記黃埔購回都城其餘55％股權，同時
以1.1億元價格將中區和記大廈25％業權售回和記黃埔，雙方合作由此終止。

1973年，大昌地產還和英資太古洋行合作，聯合收購小型地產公司健誠置業，改組為太
古昌發展，當時太古集團剛涉足地產業，試圖借助大昌的經驗發展規模龐大的太古船
塢。後來，太古集團也覺得沒有必要讓大昌地產分享，遂於1977年收購太古昌發展全部
股權。大昌兩次與英資洋行的合作都半途夭折。後來大昌又和希慎合作，興建希慎大廈
及禮頓中心，1981年9月，利氏家族組成希慎興業在香港上市，大昌變成持有小量股票
的小股東，也不成氣候。大昌地產這種經營方式，雖不致吃大虧，但卻失去大事擴展的
良機。

1981年，大昌地產創辦人陳德泰病逝，公司主席一職遂由其長子陳賦接任。陳賦1974年
畢業於美國麻省理工學院，學成後返港協助父親管理家族生意，當時出任公司主席時年
僅38歲，成為香港最年輕的集團公司主席。不過，由於大昌地產經營作風較保守，缺乏
大氣魄，此時已逐漸落後。


十三、華懋

華懋集團創創辦人王德輝，祖籍浙江溫州，1934年出生，1949年舉家遷移香港，朝鮮戰
爭爆發時，適值父親生意失敗，王德輝停學協助父親重整，經營化工的華懋公司。60年
代，王德輝看好香港地產前景，遂與其妻子龔如心創辦華懋置業有限公司，開始投資地
產。當時，王德輝對地產建築一竅不通，但卻肯虛心學習，每晚工餘都拿著一疊圖則，
向鄰居一位建築老行尊請教，直到摸清路向，才購地建樓。1967年地產低潮時，王德輝
憑獨到眼光，抓住良機在荃灣一帶購入大量地皮，其後人心回穩，百業待興，王德輝在
荃灣大量發展每單位三、四百方呎的小型住宅樓宇，深受市場買家歡迎，逐步奠定了華
懋日後在地產界的地位。

華懋置業的名字首次在香港引起注意，是70年代初期。1972年，置地向擁有大量土地的
牛奶冰廠有限公司展開敵意收購。當時，華懋曾應牛奶冰廠董事局主席周鍚年之邀，與
牛奶冰廠合組牛奶地產公司，向置地展開反擊。華懋注資1.2億元換取牛奶地產24.9％
股權，而牛奶冰廠則以旗下土地換取新公司75.1％股權。後來反擊雖然失敗，但王德輝
及華懋的名字開始在業內打響。

其時，華懋已初具規模，據王德輝當時接受記者訪問時表示，華懋置業已擁有40多個發
展地盤，持有附屬公司30餘家，1971/72年度公司純利已達2,500萬元。1970年代以後，
華懋繼續在荃灣、葵涌、新蒲崗、觀塘等市區邊緣大量購入住宅用地，1975年度公司純
利已增加到7,000萬元，規模已不遜於地產五虎將水平。

華懋集團的地產發展策略有兩個明顯特點：第一，是中低檔路線。華懋發展的樓宇，一
般以中下階層市民為銷售對象，因此樓宇所處地區，往往為市區邊緣勞工密集地帶，樓
宇多屬中小型住宅單位，以樸素馳名，用料不甚講究，其質素有時被外界批評。1979
年，剛建成的荃灣工業大廈被地政工務司列為危樓，小業主驚慌失措，幸而華懋同意出
資，與小業主合資修葺。正因為成本低，華懋的樓宇銷售價亦往往比區內其他地產商的
要低。第二，華懋同時兼營樓宇按揭，將集團發展的樓宇交由旗下財務公司辦理按揭業
務，按揭率為樓價七成，所謂「肥水不流外人田」，除賺取和息外，更可於供樓者無力
償遠時收回樓宇再售。此外集團還兼營樓宇維修、管理、保安等業務，賺取從建樓到售
後服務各個環節的利潤，因而公司的資產規模迅速擴大。到80年代初，華懋已成為唯一
沒有上市的大型地產發展商。一般估計，當時其規模與新地等比已相去不遠。

據了解，華懋持有的乙種換地權益證書，在香港地產發展商中可能數一數二，而其擁有
的出租樓宇，包括寫字樓、住宅樓宇及工業大度，至少約100幢，其中最為人知的，是
尖沙咀的華懋廣場、灣仔的熙信大廈等。1990年4月，華懋集團主席王德輝第二次被綁
架後失蹤，華懋集團一度轉趨低調。不過，其夫人龔如心經3年深居簡出之後，於1993
年己開始收拾悲痛心情，重出江湖，華懋集團已再度活躍。1993年至1994年期間，華懋
頻頻下注，大量收購具重建價值的物業廣場，在市場上相當矚目，其中，包括斥資30億
港元向永安集團購入中區永安人壽大度、永安中心大廈及向英皇集團購入宏記大廈，該
集團還向廖創興企業集團聯絡，有意將永安人壽大廈、永安中心大廈與廖創興銀行大廈
合併發展；稍後又斥資2.55億港元向岑才生家族購入中區華人銀行大廈兩成權益，計劃
與毗鄰的宏記大廈合併重建。

1994年3月，華懋主席龔如心宣布一項令香港轟動的發展大計，計劃斥資100億港元在荃
灣與建一座全香港及全球最高的商業大廈，該廈不連地庫合共108層，樓高468米，地盤
面積約21萬方呎，可建樓面面積210至230萬方呎，預計將於1998年落成，屆時將比現時
香港最高的中環廣場高出158米，比現時全球最高的美國芝加奇Seas Tower仍將高出25
米，比預計1997年落成的中國重慶大廈，亦將高出11米，堪稱「世界第一大廈」。該大
廈將命名為「如心廣場」(Nina Tower)，大廈外牆將沿用華懋傳統顏色—─金色，大廈
頂樓將掛個紅色大心，寫著「We Love Hong Kong」。龔如心表示：她不是希望藉著大
廈命名來紀念自己，而是希望這幢大廈成為香港的新標記，同時表達她對香港前途的信
心。可是，後來該計劃已因技術原因擱置。


十四、南豐

南豐集團的創辦人陳廷驊，祖籍浙江寧波，1923年出生於一布商家庭。1950年陳廷驛移
民香港，初期從事棉紗、布疋等貿易生意，1954年創辦南豐紡熾有限公司，在荃灣設有
佔地面積廣闊的南豐紡紗廠。1969年陳廷驊將南豐紡紗改組，於1970年4月在香港上
市。當時，南豐紡織法定股本4,500萬元，已發展成一縱合式企業集團。南豐紡織上市
後，業務發展很快，到1979年已擁有環錠和空紡紗錠10.4萬枚，月產棉紗640萬磅，穩
執香港紡織業牛耳。陳廷驊亦因而被譽為香港的「棉紗大王」。

70年代中期以後，陳廷驛鑑於紡職業已漸走下波，而地產業發展前景看好，開始將投資
重點轉移到地產業和證券市場。其實，早在1967年地產低潮時，陳廷驊已大量購入廠房
地皮和乙種公函換地證書，為集團日後的地產發展奠定堅實基礎。1970年南豐上市時，
已擁有工業及住宅樓宇41.3萬方呎，乙種公函換地證書32萬方呎、農地12.8萬方呎，是
製造業中的地產大集團。

1976年，南豐透過旗下南豐發展有限公司以4,000多萬元向太古洋行和長江實業購入港
島則魚涌太古山谷英皇道一幅土地興建南豐新村。南豐新村工程分四期進行，包括12幢
28至32層高的住宅大廈，其2,800多個單位，每個單位474至692方呎不等。此外，還附
設兩層停車場和花園平台。南豐新村從1976年開始預售，到1978年全部售磬，每方呎售
價從200多元升至400多元。當時，銀行利率較低，南豐為賺取更大利潤，還自行經營按
揭業務。自此，南豐成為香港重要的地產集團。


十五、鷹君

鷹君創辦人羅鷹石，祖籍廣東潮州，1913年出生，早年曾隨父親遠赴泰國謀生，1938年
移居香港，當時籌得18萬元，買入吉地4,000方呎，向銀行按揭貸款，建成4幢住宅樓
宇，賺得不菲利潤。50年代中後期，羅鷹石眼見大量中國移民湧入，地產市道日漸興
旺，遂於1963年創辦鷹君。鷹君一名，取自羅鷹石的「鷹」及其妻杜莉君的「君」，英
文譯作大鷹（Great Eagle），寓意振翅高飛，鵬程萬里。

1972年10月，鷹君在香港上市，以每股2.25元價格公開發售1,375萬股新股，集資約
3,000萬元。當時，鷹君僅屬一家中小型地產公司。1972/73年度獲得純利僅1,200萬
元，1975/76年度還跌至397.5萬元。

鷹君崛起的關鍵，是70年代中期以後積極發展市場急需的工業樓宇。1975年，鷹君看準
時機，將自身資金約1,500萬元及向銀行舉債大量購入工業用地，1976年後香港經濟復
甦，對工廠的需求大增，鷹君把握時機全力推出廠廈樓花，僅1977年就售出工業樓宇
280萬方呎，價值4億元。1978年，大量內地移民湧入香港，對住宅樓宇需求增加，鷹君
適值大量資金回籠，正好用作購買住宅用地。該年，鷹君購入地盤多達11個，其中包括
機場附近一幅興建酒店用地及尖東富富酒店地段，後來地價、樓價急升，鷹君的資產大
增。

1980年10月，鷹君為應付興建機場富豪酒店和尖東富豪酒店的龐大建築費用，將兩幅酒
店用地加上多幅土地，組成富豪酒店在香港上市，以每股1.9元價格公開發售1.6億股新
股，集資逾3億元。稍後，鷹君又透過富豪酒店以1.06億元收購小型上市公司永昌盛
61.68％股權，並易名百利保投資。這時，鷹君系所控上市公司已增至3家，市值達33.5
億元。其中，鷹君的市價在1981年底達9.63億元，成為香港第二十大地產上市公司。

不過，鷹君集團於地產、股市均處於巔峰期間急速擴張，早已潛伏下嚴重危機。富豪酒
店主要業務就是發展及經營機場及尖東兩間酒店，而該兩間酒店僅建築費約4.6億港
元。富豪酒店集團的長短期債務已高達7.05億港元。富豪旗下的百利保，亦是在地產高
峰期進軍地產，其子羅旭瑞又籌劃轟動香港的中巴收購戰，以高價購入中華巴士公司大
批股權，收購失策後仍持有中巴14.7%股權，後來股市暴跌，百利保僅在持有中巴、九
巴股權方面的損失就高達1.7億港元。

1982年9月後，香港地產、股市雙雙急跌，鷹君一系陷入困境，到1983年9月上半年度，
鷹君、富豪酒店及百利保3家上市公司的虧損約20餘億港元，其股價與最高峰時相比，
亦下跌八、九成。這時，鷹君集團已陷入嚴重的財務危機。當時鷹君以壯士斷臂決心，
將所持富豪酒店及百利保股權，委專家評估時價，售予其子羅旭瑞及其夥伴「公司醫
生」韋理所控制的亞洲證券有限公司，而羅旭瑞亦脫離鷹君，出任由韋理任主席的富豪
酒店集團董事總經理。這時，鷹君所遭受的打擊不言而喻，幸地產市道漸甦，而鷹君成
功完成債務重組，5年後扭虧為盈。羅鷹石看錯一次地產循環周期，為此而付出沉重的
代價。

八十年代初,，香港地產市道崩潰，鷹君遭受到重大損失。不過，踏入過渡時期以後，
鷹君憑藉大股東羅鷹石家族的敏銳目光，透過一連串低買高賣，實力迅速恢復。1989
年，鷹君更在競投中區花園道地王一役重振聲威。

花園道地王位於中區花園道中銀大廈南鄰，地盤面積為9.2萬方呎，是中區最後一塊貴
重地皮。1989年1月，港府首席地政監督史格偉曾表示，這塊地王價位約在50億港元左
右，當時有分析家更認為，「地王」成交價可能達57億港元，將刷新香港的賣地紀錄。
然而，花園道地王從1989年5月招標到7月揭盅，期間剛好經歷了北京「六四」事件的衝
擊，香港地產市道下調，地王的估價也相應地被調低了三成至五成，約為25億至30億港
元。結果，參加競投下標的五家財團（全為華資財團），包括鷹君、新地與郭鶴年、長
實、新世界與恆地及長榮、南豐發展等，其中，以鷹君的標價最高，為27億港元，一舉
奪標。整個地產發展項目，以該幅地競投佔27億港元，再加上建築費20億港元及利息支
出7.8億港元，鷹君在是項投資的總額高達55億港元。鷹君集團董事總經理羅嘉瑞在中
標後接受記者訪問時表示，該集團對香港前景，尤其對寫字樓市道充滿信心，他表示香
港過去曾經歷了多次的突發性風暴，每次都只能有短暫的影響。

花園道地王於1992年5月建成，為兩幢具備智慧架構運作的高級寫字樓，命名為萬國寶
通廣場。每層樓均建有架高地臺層及具備光導纖維中樞通訊系統。廣場平臺上建有47層
高的萬國寶通銀行大廈，及37層高的亞太金融大廈，總樓面面積165萬方呎。鷹君佔有
69.5%權益，作為長期投資物業。其餘股權則售予美國的萬國寶通銀行及數合夥公司。
萬國寶通銀行表示：「萬國寶通廣場的中樞位置，重新界定了中區的銀行中心」。該項
發展證明了鷹君集團大股東的投資眼光卓越獨到。鷹君於1997年3月向萬國寶通銀行收
購其5%權益，並增持該物業權益至74.5%。其增添份量，續供租用。


十六、麗新

麗新製衣在戰前己設立，當時僅是一間規模細小的製衣工場，1950年開始由林百欣接
辦。林百欣，原籍廣東潮陽，1914年出生，早年曾在一家汕頭銀行任職，1945年移居香
港，初期做成衣推銷員，稍後在深水涉元洲街開設成福織造廠，1950年接辦麗新製衣
廠。麗新製衣在深水涉基隆街僅得兩間埔位，主要製造恤衫，銷往東南亞各國。五十年
代，麗新製衣積極拓展新市場，當時，麗新接到一份東非訂單，訂製700打恤衫，要求
限期送貨，其時香港每月僅有一班輪船從日本經香港駛往非洲，在香港僅停留三、四
天，麗新即從日本訂購人造纖維布料，爭取在停泊香港期間完工並及時送貸。據林百欣
後來的回憶：「船到後，我們到碼頭收貨，一定要在船離港直航非洲之前把製成的恤衫
落貨，如果不能用同一班船運往東非，信用狀必然過期，結果，全廠通宵開裁，翌早外
發車縫，再回廠上領，釘鈕……至包裝，一切工序，在三天之內完成，及時將貨送上
船，打破一切紀錄。」林氏還表示：「當時全靠上上下下齊心拼勁，能人所不能，假如
是今日的分科流水作業生產方式，根本做不到。」林百欣這番話，形象生動地反映香港
製造商當年艱苦創業情景及其高效率，結果，林百欣成功開闢非洲市場，並被同業冠以
「非洲王」稱號。

1959年，麗新在香港註冊為有限公司，並成功將產品打入英美市場。1964年，麗新製衣
遷入青山道一幢自置的3層樓高廠廈，生意愈做愈大。當時，因為要從臺灣購買呢絨、
燈蕊絨布等布料，為確保布料來源，麗新收購了臺灣上市公司民與紗廠大部分股權，該
廠擁有2萬枚紗錠，頗具規模。到六十年代後期，麗新製衣的產品已遠銷英、美、德和
加拿大，成為香港主要的成衣製造商之一。

1972年，林百欣趁香港股市高潮將麗新製衣在香港上市，並將上市所籌得的資金用於更
新設備，購量先進製衣機器，擴建廠房。當時，麗新製衣已成為香港最大的紡織品配額
持有人之一。七十年代，林百欣憑多年辦廠經驗，看到投資地產的潛力，遂將公司剩餘
資金用於購地興建廠房，用作收租。1980年，麗新旗下投資廠房面積己逾100萬方呎，
每年提供的租金收人達7,000港元。地產收益已逐漸成為麗新的重要收益來源。1983
年，香港地產低潮，當時大部份地產商或受之前地產狂潮所累，或對香港前景抱觀望態
度，麗新卻將從製衣及配額賺取的資金，悉數投入地產，最初吸納的主要是九龍塘至窩
打老道一帶的貴重住宅用地，1985年地產復甦時，麗新的實力已不同凡嚮了。

1987年，林百欣在赴美留學歸來的次子林建岳協助下大展拳腳，同年9月，林氏透過麗
新製衣斥資7.92億港元向陳俊家族購入上市公司鱷魚恤60％股權。鱷魚恤在香港可說早
已家喻戶曉，其歷史最早可追溯到二十世紀初葉，1910年一家德國公司在香港註冊「鱷
魚恤」商標，從事出口業務，五十年代初這盤生意輾轉傳至陳氏家族。鱷魚恤於1961年
註冊為有限公司，1971年在香港上市，到八十年代中期已發展為外銷與本銷並重的製衣
集團，在港九各區擁有逾30間鱷魚恤零售店，並在中區擁有鱷魚恤大廈作為集團總部。
1987年，陳俊家族因對香港前途信心不足，準備移民加拿大，遂將鱷魚恤控制權出售，
但仍持有10%股權。

麗新收購鱷魚恤後，於同年10月重組集團架構，成立麗新製衣國際有限公司，作為集團
控股公司，向麗新製衣購入包括鱷魚恤在內的全部製衣業務，同年12月在香港上市。麗
新製衣則改名為麗新發展有限公司，專責地產發展業務。麗新發展分拆後在地產發展方
面更加進取，先後興建銅鑼灣廣場、長沙灣商業廣場，麗新廣場等，成為香港股市中的
中型地產集團。1988年，麗新發展和林氏家族再展開收購行動，先後收購經營北美洲酒
店業務的景耀國際逾六成股權及亞洲電視逾四成股權。這時，林氏家族透過麗新國際，
控制上市公司已增加到4家，躋身香港華資大財團之列。